Es frecuente en la práctica bancaria y comercial, que para garantizar créditos que recaen sobre inmuebles se convengan hipotecas con miras a salvaguardarlos. Sin embargo, en muchas ocasiones, y dado que los inmuebles pueden ser enajenados, aun cuando esten hipotecados, surgen diversos problemas para terceros adquirentes. Es por ello que la acción de desposeimiento cobra especial relevancia.
¿Qué es la acción de desposeimiento?
La jurisprudencia ha señalado que “es aquella accion que representa el ejercicio de la acción hipotecaria o bien el derecho de persecución de que dispone el acreedor hipotecario para la solución de su acreencia que está garantizada con la propiedad gravada, lo que es diferente de la acción personal de que éste también dispone en contra del deudor principal”.
En resumen, es la accion que concede la ley al acreedor hipotecario para perseguir la finca hipotecada cuando se encuentra en poder de un tercer poseedor. Esta emana del derecho de persecución, de que dispone la hipoteca según nuestra legislación (art. 2428 CC)
En este sentido, la Corte Suprema ha dicho que esta accion tiene por utilidad garantizar la efectividad de hipoteca, “..ya que de no seguirse este criterio, la hipoteca dejaría de ser una auténtica garantía. En consecuencia, la acción hipotecaria mantiene su exigibilidad en tanto no prescriba la acción a la que accede, en este caso, la acción personal contra el deudor.”
Regulación del desposeimiento en Chile
En general, la acción de desposeimiento se encuentra regulada en los arts. 758 y ss. del Código de Procedimiento Civil. En este punto, se indica que la acción se dirige a obtener el pago efectivo de una hipoteca, cuando la finca gravada (es decir, el inmueble) sea poseida por otra persona (es decir, un tercero), para lo cual, aquel tiene un plazo de 10 días, para pagar la deuda o hacer abandono de la propiedad, caso que de no hacerse implicara el remate de la propiedad.
¿Como se tramita la accion de acción de desposeimiento?
Esta puede ser en un procedimiento ordinario o ejecutivo, dependiendo de la naturaleza del título. Es decir, la acción de desposeimiento se sujetará a las normas del juicio ordinario o ejecutivo, según corresponda.
En su caso, la importancia de uno u otro procedimiento esta en que pese a tener una forma procedimental diversa, en el juicio las excepciones son taxativas, y en el juicio ordinario no.
Gestión preparatoria de notificación de desposeimiento
Tenga presente, que esta gestion ha de iniciarse, a fin de preparar una demanda ejecutiva u ordinaria, segun corresponda.
El artículo 758 del Codigo de Procedimiento Civil, indica que “Para hacer efectivo el pago de la hipoteca, cuando la finca gravada se posea por otro que el deudor personal, se notificará previamente al poseedor, señalándole un plazo de diez días para que pague la deuda o abandone ante el juzgado la propiedad hipotecada.”
Tengase presente, que la acción de desposeimiento hipotecario, cuando el acreedor es un Banco, de conformidad a la Ley General de Bancos, tiene reglas especiales. (arts. 103 a 111). La particularidad en este caso, es que el procedimiento inicia necesariamente por demanda ejecutiva teniendo limitadas excepciones para la defensa al deudor.
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