Arrendamiento: ¿Cómo arrendar y sobrevivir en el intento?

¿Cómo arrendar y no morir en el intento? Es la pregunta que muchos usuarios de nuestro Estudio nos preguntan de manera de manera frecuente. Aquí una guía para que pueda sobrevivir y evitar situaciones desagradables en lo relativo al arrendamiento de su propiedad.

¿Qué es un contrato de arrendamiento?

El art. 1915 del Código Civil lo define como ” un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.”

De aquí podemos inferir que hay tres clases de clases de arrendamiento: de cosas, de servicios, o de obra. En lo que nos interesa a este artículo nos referiremos al arriendo de cosas, y particularmente de inmuebles.

Ahora bien las partes en el contrato tienen el nombre de:

• Arrendador: persona que da en arriendo el inmueble.
• Arrendatario: persona que hará uso de la propiedad, a cambio de un precio, el que se llama renta.

Tenga presente, que en caso de que ocupen su propiedad sin existir un contrato, estamos en presencia del precario.

Diferencia de un juicio de arrendamiento con un juicio precario

El juicio de arrendamiento y el juicio precario, si bien ambos persiguen en general la restitucion del inmueble, no obstante, presentan ciertas diferencias :

1. Los juicios de arriendo se aplican cuando existe un contrato entre el dueño y el ocupante de la propiedad, pactando un canon o renta; mientras que los juicios de precario se aplican cuando no existe contrato y la persona simplemente se instala en el inmueble por “ignorancia o mera tolerancia del dueño”
2. El objeto de la prueba es distinto. En los juicios de arriendo lo que se persigue es probar el incumplimiento, modificación o extinción del contrato; mientras que en el juicio precario lo que se persigue probar, es la falta de título del ocupante para estar en el inmueble.

¿Es preciso tener un contrato escrito de arrendamiento para demandar?

En materia de juicios de arrendamiento, y particulamente de predios urbanos (entiendase, casas, deptos, etc.) la Ley se conforme con que el contrato sea consensual (es decir, basta el mero consentimiento), pero para efectos probatorios se precisa que el contrato de arrendamiento conste por escrito.

Lo anterior, porque la prueba de lo escrito naturalmente prevalece. Pero al no estar por escrito se presume que la renta es la que declare el arrendatario (siendo posible desvirtuar esta presunción, con antecedentes que así lo demuestren, y la existencia de comprobantes de transferencia conforme al art. 20 de la Ley 18.101). Sin embargo, no es posible probar el contrato con testigos, por asi indicarlo los arts. 1708 y 1709 del Código Civil.

Es por ello, que es preciso escriturar el contrato, para lo cual hay tres alternativas:

1. Una escritura privada: Vale decir, un contrato firmado por las partes, sin mayores solemnidades.
2. Una escritura privada cuyas firmas hayan sido autorizadas ante Notario o Firma Electronica Avanzada: Presente ventajas, toda vez, que dea constancia de su celebración y de la efectividad de la identidad de las partes.
3. Por Escritura Pública: Aparte de proporcionar las ventajas indicadas en el numeral anterior, cobra lugar el art. 1962 del Código Civil.

Indica dicho articulo, que estarán obligados a respetar el arriendo:

• Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador por un título lucrativo;
• Todo aquel a quien se transfiere el derecho del arrendador, a título oneroso, si el arrendamiento ha sido contraído por escritura pública; exceptuados los acreedores hipotecarios;
• Los acreedores hipotecarios, si el arrendamiento ha sido otorgado por escritura pública inscrita en el Registro del Conservador antes de la inscripción hipotecaria.

¿En qué debo fijarme al arrendar mi propiedad a un potencial arrendatario? ¿Qué pasa en el caso en el que un tercero arriende una propiedad?

En cuanto a estos puntos, cabe señalar que:

• Es necesario saber el comportamiento financiero de su potencial arrendatario

En este sentido, será buena idea preguntar la ocupación de la persona, y saber si trabaja de manera dependiente o independiente (y que lo acredite con contrato de trabajo y/o boletas, según corresponda).

Asimismo, es una buena idea obtener un certificado de DICOM para saber su historial financiero, y revisar en el portal de causas del poder judicial para si ha tenido algún juicio de arriendo. Puedes obtener un certificado aquí

• Cerciorarse que la propiedad la arrienda el dueño

En efecto, en muchas ocasiones la propiedad es arrendada por un tercero, el que no es dueño de la propiedad (esto lo permite el art. 1916 inc.2 del Código Civil), toda vez que un arriendo en esas condiciones es inoponible al verdadero dueño.

Asimismo, es importante saber y revisar si el dueño ha sido demandado judicialmente por algún acreedor (particularmente hipotecario), ya que ante cualquier remate, el contrato termina, viendose el arrendatario en una situación desmedrada.

• Estudie la posibilidad de un codeudor solidario

En este caso, la constitución de un codeudor, para garantizar el pago de la renta, puede ser una excelente opción, para asegurar el pago de las rentas de arrendamiento, ya que tendra dos patrimonios, en donde podrá perseguir las rentas impagas.

¿Cuáles son las obligaciones de las partes en un contrato de arrendamiento?

• Para el arrendatario, son:

1. Pagar la renta estipulada
2. Usar el bien (inmueble) conforme a las condiciones convenidas y para los usos estipulados.
3. Debe tomar todos los recaudos a fin de permitir la debida conservación (mantenimiento) del bien.
4. Debe responder de las reparaciones locativas, que son aquellas que surgen con ocasión del uso cotidiano y rutinario del bien (ejemplo, cambiar una ampolleta, algún enchufe, o pintar alguna pared)
5. El arrendatario responde ademas de los inconvenientes que pueda causar él a título personal, de la que cause su familia o dependientes.
6. No puede subarrendar ni ceder el contrato, salvo autorización expresa del arrendador.
7. El arrendatario tiene la obligación de utilizar los servicios y artefactos del edificio de una manera segura y razonable.

• Para el arrendador

1. Entregar al arrendatario la cosa arrendada (en este caso, la propiedad)
2. Mantener en el estado de servir para el fin contratado
3. Responder de los daños ocasionados
4. No perturbar el goce de la cosa arrendada, de conformidad al art. 1924 CC.

En el evento de que el arrendador incumpla lo anteriormente mencionado, el arrendatario puede demandar la terminación del contrato con indemnización de perjuicios.

Por ultimo tenga presente que el art. 5 inc. 2 de la Ley 21.442 indica en materia de asambleas de copropiedad que ” Si el copropietario no hiciere uso del derecho de designar representante o, habiéndolo designado, éste no asistiere, para este efecto se entenderá que acepta, por el solo ministerio de la ley, que asuma su representación el arrendatario o el ocupante a quien hubiere entregado la tenencia de su unidad, salvo que el propietario comunique al comité de administración y al administrador, en la forma que establezca el reglamento de la ley, que no otorga dicha facultad.“

El Mes de Garantía.

El mes de garantía, es una cantidad entregada por el arrendatario, al momento de la firma del contrato, con el fin de asegurar el pago de eventuales deterioros que puedan ocurrir en la propiedad. Este monto debe devolverse actualizado y reajustado al momento de la restitución del inmueble.

En cuanto a las condiciones de devolución, ha de estarse a lo señalado en el contrato, pudiendo demandarse judicialmente, en juicio sumario especial, la devolución de esta.

Asimismo, es dable destacar, a modo de consejo, que junto con consignar en el contrato el estado actual de la propiedad, se haga un inventario con fotos, al momento de la firma, como a la salida del arrendatario, para evitar cualquier inconveniente para dar constancia del estado de la propiedad.

¿Puede el arrendatario subarrendar?

La respuestas es sí.

En este aspecto, es necesario tener en consideración, segun consigna el art. 5 de la Ley 18.101, que tratándose de contratos de arriendo de inmuebles con plazo superior al año, se entiende implícita, salvo que exista una estipulación en un sentido diverso en el mismo contrato,  sen cuyo caso éste podrá poner término anticipado al contrato sin la obligación de pagar la renta por el período que falte.

¿Cómo termina un contrato de arrendamiento?

Este termina, mediante las siguientes formas:

• Por el cumplimiento del plazo. Lo cual ocurre en los contratos a plazo.
• La destruccion de la cosa arrendada.
• Por desahucio.
• Por sentencia judicial (ej. En caso de que se deban rentas)

En el caso del desahucio, podemos definirlo en términos simples, como la comunicación que efectúa el arrendador al arrendatario, en el que este manifiesta su intención de no perseverar en el contrato de arriendo.

Esta comunicación se hace mediante una notificación personal hecha por un Notario, o mediante un procedimiento judicial, denominado “juicio de desahucio“. Tenga presente a su vez que la carta certificada en estos aspectos no sirve para desahuciar un contrato de arriendo (toda vez que es usual en los contratos de arriendo, acompañar una cláusula en este sentido).

El plazo que tiene el arrendatario para dejar el inmueble es de dos meses, contados desde la notificación, aumentando este plazo en un mes por año completo que el arrendatario ocupó  la propiedad, con un tope máximo de 6 meses.

Por su parte, en caso de que el arrendatario abandone intempestivamente el inmueble sin dar motivo, usted puede solicitar para volver a ocupar el inmueble, que se certifique por un receptor judicial el abandono, tras lo cual se levantará un acta, con el estado en que se encuentra la propiedad, remitiendo copia de la misma al Tribunal. (art. 6° de la ley 18.101).

¿Puede un arrendatario demandar cuando el inmueble presenta innumerables fallas que hacen inviable seguir ocupándolo?

La respuesta es sí. En este sentido el art. 1932 del Código Civil señala expresamente que: “El arrendatario tiene derecho a la terminación del arrendamiento y aun a la rescisión del contrato, según los casos, si el mal estado o calidad de la cosa le impide hacer de ella el uso para que ha sido arrendada, sea que el arrendador conociese o no el mal estado o calidad de la cosa al tiempo del contrato; y aun en el caso de haber empezado a existir el vicio de la cosa después del contrato, pero sin culpa del arrendatario.“

Agrega el inciso segundo de dicha disposición que: “Si el impedimento para el goce de la cosa es parcial o si la cosa se destruye en parte, el juez decidirá, según las circunstancias, si debe tener lugar la terminación del arrendamiento, o concederse una rebaja del precio o renta.”

¿Qué hacer si me adeudan rentas de arrendamiento respecto de mi propiedad?

En el evento que se le adeuden rentas, usted deberá iniciar un proceso de terminación de arrendamiento, conforme a las reglas especiales del art. 1977 y ss. del Código Civil; y las normas de la Ley 18.101, aspectos que indicaremos en el párrafo siguiente.

Es preciso indicar, a objeto de tener mejores resultados, acompañar los siguientes documentos:

1. Comprobantes de pago de las rentas de arrendamiento, o la cartiola de cuenta, hasta la fecha que se imputa como comienzo del incumplimeinto
2. El contrato de arrendamiento.
3. Testigos: Al menos 2 personas, idealmente no familiares, que conozcan que ha existido incumplimiento en el pago de las rentas de arrendamiento.
4. Cuentas de servicios básicos impagas:Lo anterior, con miras a notificar a las compañias respectivas, de conformidad al art. 14 de la Ley 18.101, y hacer responsable de la mora al arrendatario.

Medidas precautorias

Sin perjuicio de las medidas precautorias generales que puedan oponerse, de conformidad al art. 290 y ss. del Código de Procedimiento Civil, destacamos dos que cobran especial relevancia en materia de arriendo:

1. El denominado derecho legal de retención: Que consiste en una medida cautelar destinada a retener bienes del arrendatario, con la finalidad de asegurar el pago de las rentas, servicios consumos, y eventuales deteriores de la propiedad.

En este sentido, el art. 598 del Código de Procedimiento Civil, señala que si el arrendatario pretendiere burlar este derecho, extrayendo los objetos a que dicho artículo se refiere, podrá el arrendador solicitar el auxilio de cualquier funcionario de policía para impedir que se saquen esos objetos de la propiedad arrendada.

2. La medida precautoria de restitucion anticipada: En efecto, podrá el juez conceder la restitución anticipada del inmueble, y efectuar el lanzamiento , cuando i) se haya destruido parcialmente el inmueble; y ii) Haya quedado inutilizado para su uso.

Lo anterior presupone una medida especialmente nueva en materia procesal civil, ya que se permite el desalojo anticipado del inmueble, de reunirse los requisitos apuntados.

Procedimiento Monitorio introducido por La Ley 21.461, respecto de rentas impagas.

La Ley 21.461 supuso un nuevo cambio de paradigma. En efecto, parte importante de la problemática de los arrendamientos en nuestro pais, obedecía a la excesiva demora de los juicios en esta materia. Entre los cambios destacan, la introducción de un procedimiento monitorio para perseguir el cobro de rentas adeudadas.

Este procedimiento, contepla

1. La demanda deberá señalar, entre otros antecedentes, las cuentas por gastos comunes y de consumo adeudadas. A ello se suma la solicitud para que el deudor, dentro de un plazo de 10 días corridos, pague las rentas y las mencionadas deudas.
2. Notificada la demanda, el deudor tiene 10 días dentro de los cuales puede:

• Pagar la deuda, con intereses reajustas y costas, enervando la accion.
• Oponerse a la demanda
• No presentarse en el juicio

3. Si el arrendatario no paga, no comparece en el juicio o no se opone a la demanda: el juez acogerá la demanda de terminacion por no paga de rentas y ordenará el pago de lo adeudado y el lanzamiento del arrendatario y demás ocupantes del inmueble, en un plazo no superior a 10 días.

4. Si el arrendatario se opone a la demanda: Debe hacerse por escrito, y señalarse los medios de prueba con los que acreditará la oposición.

5. Qué hace el juez si hay oposición del arrendatario

• Si no la estima plausible, no la acoge, y dispone el lanzamiento dentro de breve plazo.
• Si la acoge, termina el procedimiento monitorio y debe por ende, iniciarse un nuevo juicio declarativo que resuelva el tema.

Otras materias en que innova la Ley 21.461, respecto de la ley 18.101

Destacan:

• Los comodatos precarios y los precarios propiamente tales: Es decir, aquellos en que se demanden la restitucion de una cosa, sin que se haya fijado plazo para su restitución, y los precarios, que importan ocupar un inmueble sin que medio contrato, por mera tolerancia del dueño, se tramitan conforme a este procedimiento monitorio (art. 18-K de la Ley 18.101).

Tenga presente que el juicio precario, dice relacion con poner término a una situación de hecho, cual es la ocupación de una cosa ajena, sin título alguno y que se tiene por ignorancia o mera tolerancia de su dueño.

• En materia de contratos de arriendo verbales: La Ley innova, indicando que cuando los contratos no consten por escrito, se presumirá que la renta corresponde al monto consignado en los depósitos o documentos de pago por al menos tres meses consecutivos; y en caso de que estos no existan, se presumirá que la renta es la que declare el arrendatario.
• Respecto de contratos por escrito: La ley indica en el art. 20 de la Ley 18.101 que “en los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato. Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria conforme a lo previsto en el artículo 18-A.

¿Se paga IVA por el arrendamiento de inmuebles?

La regla general es que no se paga IVA por el arrendamiento de inmuebles, salvo que este amoblado caso en el cual paga IVA..

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