Cuando un arrendatario deja de pagar la renta, el problema no se limita a los meses adeudados. Mientras el ocupante permanece en la propiedad, pueden seguir acumulándose gastos comunes, cuentas de servicios básicos, deterioros y otros perjuicios para el propietario.
Ante esta situación, es importante actuar oportunamente y evitar caer en situaciones que puedan agravar el conflicto. La legislación chilena contempla procedimientos judiciales destinados tanto a obtener el pago de lo adeudado como a recuperar el inmueble.
En este artículo explicamos qué puede hacer el propietario, cuáles son los principales antecedentes que debe reunir y cómo funciona, en términos generales, el procedimiento monitorio de cobro de rentas y restitución del inmueble.
¿Tu arrendatario dejó de pagar o se niega a entregar la propiedad? En Clark & Cía. Abogados podemos revisar los antecedentes, calcular la deuda y evaluar la vía judicial adecuada para recuperar el inmueble.
¿Qué puedo hacer si mi arrendatario no paga?
Cuando el arrendatario no paga la renta, el arrendador (es decir el dueño de la propiedad) puede solicitar judicialmente el cobro de las rentas adeudadas, el pago de gastos básicos y la restitución de la propiedad. Dependiendo de las circunstancias, también podrá pedirse judicialmente el pago de los gastos comunes que sean de cargo del arrendatario conforme al contrato.
La estrategia concreta en definitiva, dependerá, entre otros factores, de que usted reúna los siguientes antecedentes:
- La existencia o no de un contrato escrito.
- La forma en que se pactó y pagaba la renta.
- La cantidad de meses adeudados.
- La vigencia o terminación del contrato.
- La existencia de garantías o codeudores solidarios.
- Las comunicaciones mantenidas entre las partes.
- La circunstancia de continuar el arrendatario ocupando la propiedad.
No siempre es conveniente seguir esperando promesas de pago. El retraso puede aumentar la deuda y dificultar posteriormente su recuperación.
En efecto usted puede demandar, teniendo presente que el art. 1977 del Codigo Civil expresa que “La mora de un período entero en el pago de la renta, dará derecho al arrendador, después de dos reconvenciones, entre las cuales medien a lo menos cuatro días, para hacer cesar inmediatamente el arriendo, si no se presta seguridad competente de que se verificará el pago dentro de un plazo razonable, que no bajará de treinta días.”
¿Qué es la denominada Ley “Devuélveme mi casa”?
La Ley N.º 21.461 modificó la Ley N.º 18.101 sobre arrendamiento de predios urbanos e incorporó un procedimiento monitorio para facilitar el cobro de rentas y la restitución del inmueble arrendado.
Mediante este procedimiento, el propietario puede solicitar que el Tribunal requiera al arrendatario para que pague las rentas y demás sumas adeudadas. El arrendatario dispone de un plazo legal de diez días para pagar, comparecer o formular oposición. Si no realiza ninguna de esas actuaciones, el Tribunal puede continuar el procedimiento y ordenar la restitución del inmueble de acuerdo con las reglas legales aplicables.
Aunque habitualmente se utiliza la expresión “Devuélveme mi casa”, el procedimiento no opera automáticamente. Es necesario presentar una demanda, acompañar los antecedentes justificativos, e individualizar correctamente al arrendatario y lograr su notificación.
Asimismo, en caso de acogerse la oposición formulada por el demandado, el procedimiento monitorio concluirá, debiendo iniciarse el correspondiente juicio declarativo. Ello implicará asumir la carga de acreditar tanto la existencia y el contenido del contrato como las circunstancias relativas al incumplimiento en el pago de las rentas por parte del arrendatario.
¿En que tipo de inmuebles se aplica la Ley “Devuélveme mi casa”?
Se aplica en inmuebles urbanos. Califican en este sentido:
- Casas y Departamentos
- Estacionamientos
- Locales Comerciales
- Parcelas de menos de 10.000 metros cuadrados
¿Qué deudas pueden cobrarse si el arrendatario no paga?
Según lo pactado y los antecedentes que puedan acreditarse, la demanda puede comprender:
- Rentas de arrendamiento impagas.
- Reajustes e intereses, cuando correspondan.
- Gastos comunes adeudados.
- Cuentas de electricidad, agua, gas u otros consumos de cargo del arrendatario.
- Rentas que se devenguen mientras continúe la ocupación, en los casos legalmente procedentes.
- Costas del juicio.
Para evitar diferencias en el cálculo, resulta recomendable preparar una liquidación sencilla que indique cada mes adeudado, su monto, los pagos parciales recibidos y las demás obligaciones pendientes.
¿Qué pasa si no existe un contrato escrito?
La inexistencia de un contrato escrito no significa necesariamente que el arrendamiento no pueda acreditarse. La relación contractual podría demostrarse mediante transferencias bancarias, recibos, mensajes, correos electrónicos, comprobantes de entrega de garantía u otros antecedentes que permitan establecer la existencia del arriendo y el monto de la renta.
En este punto el art. 20 de la Ley 18.101 expresa que ” En los contratos de arrendamiento regidos por esta ley que consten por escrito, las firmas de los contratantes serán autorizadas por un notario público, quien deberá solicitar los títulos que habiliten al arrendador a ceder el uso del inmueble respecto del cual recaiga el contrato. Estos contratos autorizados ante notario constituirán un antecedente suficiente para ejercer la demanda monitoria…”. A razón de lo expresado muchos Tribunales no aceptan en casos de contratos que no consten por escrito, la posibilidad de iniciar un procedimiento monitorio.
Sin embargo, la falta de contrato puede dificultar la prueba de aspectos importantes, como la fecha de pago, la duración del arrendamiento, la responsabilidad por servicios y gastos comunes, la existencia de una garantía o la solidaridad de terceros.
Por esa razón, antes de iniciar cualquier acción debe revisarse qué documentos permiten reconstruir la relación entre las partes.
Si todavía estás preparando un arriendo o necesitas revisar sus cláusulas, puedes consultar nuestra guía sobre el contrato de arrendamiento en Chile.
¿Qué documentos necesito para demandar?
Cada caso debe analizarse individualmente, pero normalmente será útil reunir:
- El contrato de arrendamiento y sus anexos.
- Los antecedentes que acrediten la propiedad o la facultad para arrendar.
- Un detalle de las rentas adeudadas.
- Comprobantes de los pagos anteriores y de los abonos parciales.
- Cartolas, transferencias o recibos que permitan acreditar la forma habitual de pago.
- Certificados o liquidaciones de gastos comunes.
- Cuentas de servicios básicos pendientes.
- Correos electrónicos, cartas y mensajes intercambiados con el arrendatario.
- Los datos necesarios para ubicar y notificar al demandado.
- Los antecedentes del codeudor solidario o fiador, si existe.
No conviene borrar conversaciones ni limitarse a capturas aisladas. Siempre que sea posible, deben conservarse los mensajes completos y sus fechas.
¿Puedo demandar también al aval o codeudor solidario?
La respuesta depende del contenido del contrato. Si una tercera persona se obligó válidamente como fiador, aval o codeudor solidario, puede existir la posibilidad de exigirle el cumplimiento de las obligaciones garantizadas.
Sin embargo, estas figuras no producen exactamente los mismos efectos. También debe revisarse si la garantía se extendió a las renovaciones, prórrogas, gastos comunes, servicios y demás obligaciones reclamadas. La sola aparición de una firma en el contrato no reemplaza el análisis de la cláusula correspondiente.
¿Cuánto demora recuperar la propiedad?
No existe un plazo idéntico para todos los casos. La duración depende de factores como:
- La rapidez con que pueda notificarse al arrendatario.
- La oposición que este formule.
- La documentación disponible.
- La carga de trabajo del tribunal.
- La existencia de incidentes o recursos.
- La necesidad de ejecutar materialmente la restitución.
El procedimiento monitorio busca entregar una respuesta más expedita que un juicio declarativo tradicional. No obstante, una demanda incompleta, una dirección incorrecta o dificultades de notificación pueden retrasar significativamente su tramitación.
¿Qué pasa si el arrendatario abandona la propiedad?
No debe asumirse apresuradamente que la propiedad fue abandonada. Antes de ingresar, cambiar las cerraduras o retirar bienes, es necesario verificar las circunstancias concretas y documentar adecuadamente el estado del inmueble.
Si existen señales de abandono, bienes del arrendatario en el interior o dudas sobre la entrega de las llaves, es recomendable obtener asesoría antes de actuar. El propietario debe evitar exponerse a acusaciones relativas al ingreso indebido, la pérdida de especies o daños a los bienes del ocupante.
Cuando la propiedad sea entregada voluntariamente, conviene suscribir un acta que indique la fecha, la entrega de llaves, el estado del inmueble, las cuentas pendientes y la existencia de bienes o daños, firmada por ambas partes.
En caso de que lo anterior no sea posible, ya que sea porque el arrendatario abandona intempestivamente la propiedad. El art. 6 inciso segundo de la Ley 18.101 expresa que “…Si el arrendatario abandonare el inmueble sin restituirlo al arrendador, éste podrá solicitar al juez de letras competente que se lo entregue, sin forma de juicio, con la sola certificación del abandono por un ministro de fe. Dicho funcionario levantará acta del estado en que se encuentre el bien raíz al momento de su entrega al arrendador y remitirá copia de ella al tribunal.”
¿Puedo cortar la luz o el agua para obligarlo a salir?
No es recomendable intentar recuperar la propiedad mediante amenazas, ingreso por la fuerza, retiro de pertenencias o suspensión unilateral de servicios básicos. Estas actuaciones pueden originar nuevos conflictos y eventualmente responsabilidades para el propietario, de caracter delictual.
¿Qué ocurre con el mes de garantía si el arrendatario no paga?
El mes de garantía no reemplaza automáticamente el pago de la última renta. Su finalidad y forma de imputación dependen del contrato y de la liquidación final de la relación de arrendamiento.
Una vez restituida la propiedad, deberá determinarse si existen rentas, servicios, gastos comunes o daños pendientes. La garantía podrá imputarse según lo pactado y conforme a los perjuicios que puedan acreditarse. Si la deuda supera su monto, el propietario podrá perseguir el saldo por las vías correspondientes.
¿Qué errores debe evitar el propietario?
Entre los errores más frecuentes se encuentran:
- Esperar durante varios meses sin documentar la deuda.
- Celebrar acuerdos verbales que luego no pueden probarse.
- Recibir pagos parciales sin señalar a qué deuda se imputan.
- No conservar el contrato ni los comprobantes de pago.
- Enviar amenazas o mensajes que puedan perjudicar el juicio.
- Cambiar cerraduras o ingresar al inmueble sin entrega efectiva.
- Cortar servicios básicos como mecanismo de presión.
- Demandar utilizando una dirección en la cual el arrendatario ya no puede ser ubicado.
- Calcular incorrectamente las rentas, intereses o consumos reclamados.
La preparación de los antecedentes antes de demandar puede evitar retrasos y mejorar las posibilidades de recuperar la propiedad y cobrar la deuda.
¿Cuándo debería consultar a un abogado?
Es recomendable buscar asesoría desde que el arrendatario incurre en mora, especialmente si:
- Adeuda más de una renta.
- Ha incumplido reiteradamente acuerdos de pago.
- Se niega a entregar la propiedad.
- Existen gastos comunes o servicios impagos.
- No hay contrato escrito.
- El inmueble presenta daños.
- Se desconoce el domicilio actual del arrendatario.
- Existe un aval o codeudor solidario.
- El arrendatario abandonó aparentemente el inmueble, pero dejó bienes en su interior.
Un análisis temprano permite determinar si conviene negociar una entrega documentada o iniciar inmediatamente la acción judicial.
Abogados para recuperar una propiedad arrendada en Concepción
En Clark & Cía. Abogados asesoramos a propietarios en conflictos de arrendamiento, cobro de rentas y restitución de inmuebles en Concepción y otras comunas de la Región del Biobío.
Para realizar una evaluación inicial, puedes enviarnos:
- El contrato de arrendamiento.
- El detalle de los meses adeudados.
- Los comprobantes de pago o transferencias anteriores.
- Las comunicaciones sostenidas con el arrendatario.
- Los antecedentes relativos a gastos comunes y servicios.
También puedes revisar nuestros artículos sobre incumplimiento de contrato, cobranzas judiciales y juicio de precario.
¿Necesitas recuperar una propiedad o cobrar arriendos impagos? Contáctanos para revisar los antecedentes y definir la alternativa adecuada para tu caso.