La compraventa de inmuebles es uno de los actos más trascendentales que puede realizar una persona. Es por ello que es un tema de extrema importancia, al cual le dedicamos unas lineas para comentar. Son cientos de personas que nos han preguntado que implica, a lo que respondemos en este post.

¿Qué es una compraventa de inmuebles?

Una compraventa segun el art. 1793 del CC es un contrato “en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio”

Luego, es de inmuebles, cuando la cosa obligada a dar es un inmueble. Tenga presente segun el art. 1801 CC, que este contrato es solemne, requiriendo de Escritura Pública.

¿Qué debo tener en cuenta en el proceso de compraventa de un inmueble?

Convengamos en principio, que esta es una decisión que marca la vida de las personas, quienes en muchos casos invierten los ahorros de toda una vida . No obstante, esto no debe distraernos de ciertas precauciones básicas. Entre ellas:

  1. Hacer un estudio de títulos con miras a revisar pormenorizadamente los detalles juridicos de este.
  2. Revisar minuciosamente el bien, revise o asesorese con un especialista para revisar los metros cuadrados, calidad de construcción, etc.
  3. En caso de tener real interes, es importante considerar una promesa de compraventa.
  4. Relacionado con el punto 1., cerciorese si el inmueble tiene hipotecas, embargos o gravamenes de cualquiera especie.

Luego, una vez este todo correcto, cabe firmar la escritura pública de compraventar e inscribirla en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de la comuna en donde se encuentre el inueble.

En cuanto al pago, recomendamos encarecidamente el uso de cartas de instrucciones notariales. Aqui mas info

​Las Cartas de Instrucciones Notariales

En la práctica inmobiliaria consisten en “una manifestación de voluntad que en un instrumento, normalmente aparte de una escritura pública (también puede ser privada), suscriben los otorgantes del contrato, o alguno de ellos que tienen un interés correspondiente, en orden a que el ministro de fe, a quien se hace depositario por lo general de dinero o valores, cumpla con los encargos que se le cometen, en tanto ocurra el vencimiento de un plazo, se cumpla una condición o se verifique el cumplimiento de ciertos requisitos, según ha quedado determinado por los interesados

Generalmente estos documentos se otorgan en las Notarias, bajo la condicion de pagar el precio, una vez que los titulos estén inscritos en el Conservador de Bienes a nombre del comprador. Por su parte, en las ventas al contado se suele pactar como condiciones tambien, el que los titulos se encuentren sin gravámenes de ninguna especie y que se exhiba un certificado de dominio vigente a nombre del comprador, para la entrega de los documentos al vendedor.

En este sentido, los titulos de creditos que se dejan en custodia, suelen ser vale vistas. Lo anterior, porque el vale vista representa una suma de dinero emitida por el tomador (el comprador) en favor del beneficiario, y garantiza de manera cierta la disponibilidad del dinero.

​Compraventa de inmuebles con garantías otorgados por Bancos e Instituciones Financieras

​En estos casos, la coordinación la hace la respectiva institución. En este sentido, ha de comparecer la institución con miras a que en la escritura de compraventa se pague el remanente que pueda quedar de la hipoteca u otra garantía, y autorice a que se alce el respectivo gravamen.

Por su parte, en este caso suelen darse cartas de instrucciones notariales para resguardar los intereses de todos los intervinientes involucrados.

La promesa de compraventa inmobiliaria

En conexion con lo expresado, un contrato de promesa de compraventa, puede preparar una compraventa. Es frecuente en la practica inmobiliaria, la celebracion de esta clase de contratos de manera previa con miras a asegurar determinadas condiciones, previas a la compraventa definitiva.

¿Se puede vender un inmueble hipotecado?

No obstante la constitución de la hipoteca, el dueño del inmueble conserva las facultades inherentes al dominio, esto es las de usar, gozar y disponer del inmueble hipotecado.

El artículo 2415 CC le autoriza expresamente para disponer del inmueble hipotecado e incluso más, le reconoce esta facultad no obstante cualquier estipulación en contrario. Si se llegare a estipular que el dueño del inmueble gravado con hipoteca no puede enajenarlo, semejante pacto adolecería de nulidad absoluta por objeto ilícito (artículos 1466 y 1682 CC)

Consideraciones en torno a la capacidad, quienes pueden y no pueden celebrar esta clase de contratos.

​No pueden celebrar esta clase de contratos segun el art. 1796 CC:

  1. Los cónyuges no separados judicialmente, no pueden hacerse contratos reciprocamente.
  2. El padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad, no pueden hacerse contratos reciprocamente.

Por su parte, pueden celebrar esta clase de contratos para vender a los administradores de establecimientos públicos vender parte alguna de los bienes que administran, y cuya enajenación no está comprendida en sus facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorización de la autoridad competente.” (art. 1797 CC)

Por su parte, pueden celebrar esta clase de contratos para comprar “el empleado público se prohíbe comprar los bienes públicos o particulares que se vendan por su ministerio; y a los jueces, abogados, procuradores o escribanos los bienes en cuyo litigio han intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio; aunque la venta se haga en pública subasta” (art. 1798 CC)

Pactos que pueden establecerse

Sin perjuicio de que el objetivo es la venta y traspaso del dominio del inmueble, las partes pueden perfectamente en virtud de su autonomía privada, pactar lo que quieran.

No obstante, en la praxis, cobra lugar un lugar de importancia, el pacto de retroventa, el que puede definirse como “aquel pacto en que el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o, en defecto de esta estipulación, devolviendo el precio recibido del comprador, dentro del plazo estipulado.”

¿Se requiere la firma de la mujer o el marido para una compraventa de inmuebles?

Depende del régimen matrimonial de las partes. Luego, si hay sociedad conyugal, se requiere firma del marido para que la mujer pueda vender bienes propios (ej. aquellos dejados de una herencia). Asimismo, la mujer ha de firmar cuando se pretenda vender un bien inmueble adquirido durante la vigencia de la sociedad conyugal. Si se contraviene, existe nulidad del acto.

La mujer no necesita autorización, respecto de contratos que se hagan dentro de la esfera de su patrimonio reservado.

La compraventa como especie o cuerpo cierto y la compraventa atendido lo indicado en los deslindes respecto de predios rústicos.

La entrega de un predio rústico es distinta según la forma en que se venda y los predios de esta naturaleza pueden venderse en dos formas:

A. Como especie o cuerpo cierto: La regla general es que los predios se venden como especie o cuerpo cierto, esto es, sin relación a su cabida.  Ahora bien cuando el predio se vende como especie o cuerpo cierto, ella puede hacerse en dos formas:

  • Sin señalamiento de linderos: Si el predio se vende sin señalamiento de linderos, nada puede reclamar el comprador y cualquiera extensión que se le entregue implicará el cumplimiento de la obligación del vendedor (artículo 1833 inciso 1 CC)
  • Con señalamiento de linderos: La venta con señalamiento de linderos es la forma usual (se indican los deslindes del predio). En este caso el vendedor debe entregar toda la extensión comprendida entre los deslindes, artículo 1833 inciso 2 CC.

B. Con relación a su cabida: La venta se hace en relación con la cabida en aquellos casos en que el contrato de venta se expresa, de cualquier modo, la extensión, superficie o cabida del predio, salvo cuando no obstante haberse ella señalado, las partes estipulan expresamente que no habrá cuestión por la diferencia entre la cabida declarada y la cabida real, artículo 1831 CC.

Que antecedentes han de considerarse para redactar esta clase de contratos

Hay que distinguir:

A. Antecedentes de las partes. Deben considerarse

  1. Certificados de matrimonio de las partes. En caso de ser soltero, una declaración jurada de soltería.
  2. Copias de escrituras de constitucion e inscripciones en el Registro de Comercio en su caso y/o del portal de Empresa en un dia. En su caso certificado de vigencia de poderes,
  3. Carta del representante legal o gerente general, o el acta atinente, que acredite cumplimiento del artículo 57 número 4 de la Ley 18.046 de Sociedades Anónimas.
  4. Escrituras modificatorias con sus anotaciones pertinentes en la matriz en caso que sea procedente, con su extracto y publicación en el Diario Oficial.
  5. Autorizaciones especiales

B. Antecedentes del inmueble. Se precisa:

  1. Copia de la inscripcion de dominio de la propiedad, otorgado por el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces
  2. Certificado de dominio vigente, hipotecas, gravámenes, prohibiciones, interdicciones, litigios y bien familiar de la propiedad inscrita, otorgado por el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces
  3. Certificado de avalúo fiscal del inmueble.
  4. En su caso, certificado de pago de contribuciones extraido de la web de la Tesorería General de la Republica. Asimismo certificado del ultimo pago.
  5. Certificado de no expropiación y declaración de utilidad pública otorgado por la Dirección de Obras de la I. Municipalidad que corresponda y por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU).
  6. Certificados de número, de informaciones previas, y de recepción de obras, otorgados por la Dirección de Obras Municipales (DOM)
  7. En su caso, copia de estar acogida la construcción a la Ley 21.442 de copropiedad inmobiliaria. Asi como comprobante de que los ggcc estan al dia.
  8. Planos archivados en Conservador de Bienes Raices.

Que ocurre respecto de los predios rurales y el loteo de terrenos

Te invitamos a revisar nuestros posts de subdivisión de predios rusticos y de loteo de terrenos

La compraventa simulada

Es frecuente en la praxis que entre parientes o cercanos, con miras a evitar pagos de impuestos a la herencia o bien, discusiones en torno a si se esta en presencia de una donación encubierta, realicen una compraventa simulada en donde dan por pagado un supuesto precio, transfiriendo el inmueble.

Estas operaciones ideológicamente falsas a priori, no son ilegales, pero pueden ser cuestionadas tributariamente, y en muchos casos encubren una donación sobre la cual, no se practicó la denominada insinuación de donaciones, que es una gestión que se realiza ante un Juzgado Civil, que en definitiva importa una autorización de esta.

En el peor de los casos, estas operaciones, mal planificadas o llevadas, pueden llevar a un delito (art. 471 Código Penal).

Impuestos asociados

​En este sentido:

  1. Para impuesto a la renta: Puedes revisar este articulo
  2. Para IVA: Puedes revisar este otro

Las compraventas con subsidios habitacionales

En materia habitacional, los subsidios que entrega el Minvu permiten comprar, construir, arrendar, mejorar el entorno o ampliar una vivienda, y pueden ser utilizados en sectores urbanos y rurales, siendo los mas destacados el DS1 y el DS19

Con el subsidio automático DS19 puedes comprar una vivienda nueva con un valor máximo de 2.800 UF. En cuanto al subsidio DS1 te permite comprar una vivienda que va desde las 1.100 UF hasta las 2.200 UF. Todo esto variando según cada tramo y la zona geográfica donde quieras comprar tu vivienda.

Tenga presente no obstante, que en materia de sociedad conyugal, se han presentado inconvenientes, respecto a la situacion del inmueble, y en materia de liquidacion de esta. Mas info aqui

En Clark & Cia. Abogados, podemos ayudarte!