Es frecuente que en la práctica ocurran hechos derivados de la determinación de los deslindes de un predio, por lo que las acciones de demarcación y cerramiento, son frecuentemente utilizadas para regualrizar estas situaciones. Dejamos aqui una breve guia.
¿En qué consiste la acciones de demarcación y cerramiento, asi como la de medianeria?
- Demarcación: El Código no define lo que debe entenderse por demarcación, pero puede decirse que es el acto de fijación de la línea de separación entre dos predios colindantes, de distintos dueños.
- Cerramiento: Consiste en el derecho de todo propietario de cerrar su predio y de obtener que contribuyan a esa actividad los dueños de los predios colindantes. Igualmente, el dueño de un predio podrá obligar a los dueños de los predios colindantes a que concurran a la reparación de cercas divisorias comunes.
- Medianería: La medianería es una servidumbre legal en virtud de la cual los dueños de dos predios vecinos que tienen paredes, fosos o cercas divisorias comunes están sujetos a ciertas obligaciones recíprocas.
Normas relevantes respecto a la demarcación y cerramiento.
En este punto destacan los arts. 842 a 844 del Código Civil:
Art. 842. Todo dueño de un predio tiene derecho a que se fijen los límites que lo separan de los predios colindantes, y podrá exigir a los respectivos dueños que concurran a ello, haciéndose la demarcación a expensas comunes.
Art. 843. Si se ha quitado de su lugar alguno de los mojones que deslindan predios vecinos, el dueño del predio perjudicado tiene derecho para pedir que el que lo ha quitado lo reponga a su costa, y le indemnice de los daños que de la remoción se le hubieren originado, sin perjuicio de las penas con que las leyes castiguen el delito.
- Esta ultima norma es relevante establece que deben indemnizarse los perjuicios, en el evento de retirarse cercos, hitos o mojones, que señalan o indican los deslindes.
Art. 844. El dueño de un predio tiene derecho para cerrarlo o cercarlo por todas partes, sin perjuicio de las servidumbres constituidas a favor de otros predios.
El cerramiento podrá consistir en paredes, fosos, cercas vivas o muertas.
¿A qué se refiere la normativa cuando indica que el cerramiento es sin perjuicio de otras servidumbres?
Que en definitiva, no se puede cercar donde existen constituidas otras servidumbres, como ocurre por ejemplo, cuando se pone un cerco donde ya existe una servivimbre de tránsito.
Procedencia de las acciones de demarcación y cerramiento respecto de la acción reivindicatoria
Respecto a la acción reivindicatoria, tienen un objeto diverso y suele confundirse con estas acciones. En efecto la acción reivindicatoria suponer la recuperación de la posesión perdida por el dueño.
En cambio, las acciones objeto del presente artículo, tienen por objeto hacer valer situaciones respecto de los límites que circunscriben un inmueble y los separan de los demás colindantes.
Aquí la acción se centra en el hecho impreciso de cuáles son los linderos que separan un predio de otro.
Conforme a lo expresado, este tipo de acción no se discute la propiedad del predio, sino hasta donde se extienden su fronteras que las separan de otros predios.
En este sentido, las dudas acerca de la procedencia de una y otra acción se producen, especialmente, cuando el sector de deslinde confuso es de apreciable superficie y uno de los vecinos pretende alterar un estado de hecho existente por largo tiempo
¿Puede servirse el vecino de la pared, foso o cerca?
No puede, según lo señala el art. 845 CC, segun el cual “si el dueño hace el cerramiento del predio a su costa y en su propio terreno, podrá hacerlo de la calidad y dimensiones que quiera, y el propietario colindante no podrá servirse de la pared, foso o cerca para ningún objeto…“
Aspectos relativas a la medianería
- Segum el art. 854 CC, el dueño del otro predio contiguo puede hacer medianera una pared en todo o en parte, aún sin el consentimiento de su vecino, pagándole la mitad del valor del terreno en que está hecho el cercamiento y la mitad del valor actual de la porción de cerramiento cuya medianería pretende.
- Por su parte, el artículo 855 CC que, expresa que “Cualquiera de los codueños que quiera servirse de la pared medianera para edificar sobre ella, o hacerla sostener el peso de una construcción nueva, debe primero solicitar el consentimiento de su vecino, y si este lo rehúsa, provocará un juicio práctico en que se dicten las medidas necesarias para que la nueva construcción no dañe al vecino.“
- Por ultimo el art. 853 CC expresa que “Toda pared de separación entre dos edificios se presume medianera, pero sólo en la parte en que fuere común a los edificios mismos.” Agregando el inc. 2 que “Se presume medianero todo cerramiento entre corrales, jardines y campos, cuando cada una de las superficies contiguas esté cerrada por todos lados: si una sola está cerrada de este modo, se presume que el cerramiento le pertenece exclusivamente.”
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