Comprar una propiedad, adjudicarse un inmueble, recibir una herencia o celebrar una compraventa no siempre termina con la inscripción correspondiente en el Conservador de Bienes Raíces. En algunos casos, el Conservador formula reparos o directamente rechaza la inscripción solicitada. ¿Qué hacer ante un rechazo de inscripción en el Conservador?
¿Qué hacer en estos casos? ¿Es definitivo el rechazo? ¿Se puede reclamar? ¿Es necesario acudir a tribunales?
La respuesta dependerá de la razón específica por la cual se rechazó la inscripción y de los antecedentes jurídicos del inmueble. Por eso, frente a un rechazo del Conservador de Bienes Raíces, es importante revisar el título, las inscripciones anteriores y los fundamentos de la negativa antes de realizar un nuevo trámite. En Clark & Cía. Abogados somos especialistas en derecho inmobiliario, y podemos analizar su caso, determinar las causas del rechazo y evaluar la estrategia jurídica más adecuada para lograr la inscripción del inmueble.
¿Por qué el Conservador de Bienes Raíces puede rechazar una inscripción?
El Conservador no puede negarse arbitrariamente a practicar una inscripción. El artículo 13 de la Ley del Registro Conservatorio de Bienes Raíces establece bajo que causales el Conservador, debe negarse a inscribir.
Entre otras situaciones, la norma contempla casos en que el título no sea auténtico, la propiedad no corresponda al territorio del respectivo Conservador, exista un vicio o defecto que produzca nulidad absoluta o no se contengan las designaciones necesarias para practicar la inscripción.
En efecto, indica la norma que “…el Conservador no podrá rehusar ni retardar las inscripciones: deberá, no obstante, negarse, si la inscripción es en algún sentido legalmente inadmisible; por ejemplo, si no es auténtica la copia que se le presenta; si no está situada en la comuna o no es inmueble la cosa a que se refiere; si no se ha dado al público el aviso prescrito en el artículo 58; si es visible en el título algún vicio o defecto que lo anule absolutamente, o si no contiene las designaciones legales o éstas no son correctas para la inscripción. Los fundamentos de toda negativa se expresarán detalladamente en el mismo título y, además, en forma escrita al usuario en hoja separada, en el mismo acto.”
En la práctica, los problemas pueden estar relacionados, por ejemplo, con:
- Defectos o inconsistencias en la escritura.
- Diferencias entre el título presentado y las inscripciones anteriores.
- Problemas en la individualización del inmueble.
- Falta de antecedentes necesarios para practicar la inscripción.
- Inconsistencias en la cadena de títulos.
- Problemas relacionados con poderes o representación.
- Existencia de prohibiciones, embargos o gravámenes.
- Problemas derivados de una adjudicación o partición.
- Falta de continuidad entre las inscripciones conservatorias.
Por esta razón, no siempre basta con corregir el documento que originó el rechazo. En determinados casos es necesario estudiar los antecedentes registrales completos del inmueble.
Por ultimo, la Ley 21.772 agrega un inciso final al art. 13 de la Ley Registro Conservatorio de Bienes Raíces que “En caso de que la causa de la negativa a inscribir pueda ser atribuida a un descuido o negligencia del notario que intervino en el acto, los costos para la parte que se susciten con el fin de rectificarlo serán asumidos por dicho notario“.
¿Qué diferencia existe entre un reparo y un rechazo de inscripción?
Esta distinción es fundamental. En efecto, un reparo puede corresponder a una observación que permita subsanar el problema y volver a presentar los antecedentes. De hecho, el Código Orgánico de Tribunales contempla actualmente un plazo de diez días para practicar la inscripción contado desde el reingreso cuando existen reparos.
Por otra parte, cuando existe una verdadera negativa del Conservador, sus fundamentos deben constar individualmente en el título presentado.
Por eso, antes de decidir qué hacer, conviene determinar exactamente qué resolvió el Conservador y cuál es el fundamento jurídico del problema.
¿Qué hacer si el Conservador rechazó la inscripción?
El primer paso es obtener y revisar la resolución, nota o documento en que constan los motivos del rechazo.
Luego, debe analizarse:
1. La razón específica del rechazo
No todos los rechazos tienen la misma solución. Algunos pueden solucionarse mediante la corrección o complementación de antecedentes, mediante una escritura publica, mientras que otros requieren una actuación judicial.
2. El título que se pretendía inscribir
Debe revisarse la escritura pública, sentencia, adjudicación, cesión de derechos, posesión efectiva u otro título que se haya presentado al Conservador.
En efecto, muchos errores son fácilmente subsanables mediante una escritura rectificatoria, ya que suelen ser de copia o referencia.
3. Las inscripciones anteriores
En materia inmobiliaria, el problema muchas veces no está exclusivamente en el documento que se pretende inscribir, sino en la relación entre éste y los títulos anteriores del inmueble.
Por ello, es indispensable revisar la cadena registral completa y no limitarse a analizar aisladamente la nota de rechazo del Conservador. En algunos casos, los reparos se originan en errores o inconsistencias acumuladas en las individualizaciones del inmueble, tales como diferencias en la superficie, deslindes, roles de avalúo, nombres de los titulares o antecedentes de inscripción.
4. Las anotaciones y gravámenes existentes
También deben revisarse las prohibiciones, hipotecas, embargos, usufructos, interdicciones y demás anotaciones que puedan afectar el inmueble o la posibilidad de practicar la inscripción. Muchas veces, solicitar un Certificado de Hipotecas y Gravámenes, permite al abogado determinar claramente los pasos a seguir antes de concretar una operación inmobiliaria/
5. La vía para solucionar el problema
Una vez identificado el motivo, puede determinarse si corresponde:
- Subsanar los antecedentes.
- Otorgar una escritura complementaria o rectificatoria.
- Acompañar nuevos documentos.
- Reingresar el título.
- Solicitar una actuación específica al Conservador.
- O recurrir judicialmente contra la negativa.
¿Se puede reclamar contra el Conservador de Bienes Raíces ante el rechazo de inscripción?
Sí. En este sentido, el artículo 18 del Reglamento de la Ley del Registro Conservatorio de Bienes Raíces establece que la parte perjudicada por la negativa del Conservador puede recurrir al juez competente para que éste resuelva lo que corresponda. Si el Tribunal ordena practicar la inscripción, el Conservador deberá efectuarla.
Por lo tanto, un rechazo del Conservador no necesariamente significa que la inscripción sea imposible.
En determinados casos, la discusión consiste precisamente en determinar si el fundamento utilizado por el Conservador constituye una razón jurídicamente suficiente para impedir la inscripción.
La Ley indica en este punto que la parte perjudicada con la negativa del Conservador, ocurrirá al Juez de Letras en lo civil, quien en vista de esta solicitud y de los motivos expuestos por el Conservador, resolverá por escrito y sin más trámite lo que corresponda. Agregando que en caso de que el Juez se niegue, puede apelarse para ante la respectiva Corte de Apelaciones.
En este punto, el art. 19 de la Ley del Registro Conservatorio, indica que en caso de accederse al reclamo que: “…Si manda el juez hacer la inscripción, el Conservador hará mención en ella de la resolución en que le hubiere ordenado, sin perjuicio de agregarse copia de la resolución al final del registro correspondiente.”
¿Cuándo conviene consultar a un abogado?
Es recomendable solicitar asesoría jurídica cuando el rechazo:
- Impide concretar la compraventa de un inmueble.
- Afecta una adjudicación realizada en una partición.
- Compromete una operación inmobiliaria de alto valor.
- Involucra embargos o prohibiciones.
- Se refiere a problemas en la cadena de títulos.
- Surge por diferencias entre inscripciones antiguas y títulos actuales.
- Se produce después de una escritura complementaria o rectificatoria.
- Requiere determinar si corresponde recurrir judicialmente.
En estos casos, insistir reiteradamente ante el Conservador sin analizar previamente los títulos puede significar perder tiempo y generar nuevos costos sin solucionar el problema de fondo.
¿Qué antecedentes debería revisar un abogado?
Para determinar la mejor estrategia, normalmente será necesario revisar:
- El título que se intentó inscribir.
- La constancia o resolución de rechazo.
- La inscripción de dominio vigente.
- El contrato de compraventa de inmueble respectivo.
- Las inscripciones anteriores relevantes.
- Certificados de hipotecas y gravámenes.
- Certificados de interdicciones y prohibiciones.
- Antecedentes de la compraventa, adjudicación, partición o sucesión, según corresponda.
- Poderes y documentos de representación, cuando sean pertinentes.
- Cualquier otro antecedente que haya sido observado por el Conservador.
Con estos antecedentes es posible determinar si el problema puede solucionarse administrativamente o si resulta necesario ejercer acciones judiciales.
¿Qué pasa si no soluciono el rechazo?
El problema puede terminar afectando directamente la operación inmobiliaria.
Una compraventa puede quedar sin inscripción; una adjudicación puede no consolidarse registralmente; una sucesión puede presentar dificultades para disponer de un inmueble; o una operación posterior puede quedar paralizada.
Además, mientras el problema registral permanezca pendiente, pueden existir consecuencias prácticas para el propietario o adquirente, especialmente cuando existen terceros interesados o cuando se pretende vender, hipotecar o disponer del inmueble.
Por eso, un rechazo del Conservador debe ser analizado oportunamente y no simplemente archivado.
¿Necesita solucionar un rechazo de inscripción en el Conservador de Bienes Raíces?
En Clark & Cía. Abogados analizamos rechazos y reparos del Conservador de Bienes Raíces, revisando el título presentado, los antecedentes registrales y la situación jurídica del inmueble para determinar la alternativa más adecuada.
Dependiendo del caso, podemos evaluar la subsanación de antecedentes, preparación de escrituras complementarias o rectificatorias, reingreso del título y, cuando corresponda, la interposición de las acciones judiciales necesarias para obtener la inscripción.
Si el Conservador de Bienes Raíces rechazó su inscripción, no vuelva a presentar el título sin antes conocer exactamente cuál es el problema jurídico.
Solicite una revisión de su caso
Envíenos el documento o resolución donde consta el rechazo y los antecedentes de la propiedad. Podemos revisar la situación y determinar qué alternativa existe para obtener la inscripción o solucionar el problema registral.