La copropiedad en Chile es un régimen legal que regula la convivencia y administración de inmuebles que son compartidos por varias personas. Este sistema está principalmente regido por la Ley N° 21.442, conocida como la Ley de Copropiedad Inmobiliaria, publicada el 13 de abril de 2021 y vigente desde 2022, que reemplazó a la antigua Ley N° 19.537.
A continuación, se analizan los aspectos más relevantes y las modificaciones recientes que afectan este régimen en 2025, respaldados por citas legales y jurisprudencia.
¿Qué es la copropiedad inmobiliaria?
La copropiedad se da cuando un inmueble está dividido en unidades de dominio exclusivo (como departamentos, oficinas o locales comerciales) y bienes de dominio común (como ascensores, pasillos y jardines). Este régimen se aplica principalmente en edificios y condominios.
El art. 1 de la Ley 21.442 expresa que : “El régimen jurídico de copropiedad inmobiliaria corresponde a una forma especial de dominio sobre las distintas unidades en que se divide un inmueble, que atribuye a sus titulares un derecho de propiedad exclusivo sobre tales unidades y un derecho de dominio común respecto de los bienes comunes.”
Es im;portante saber determinados aspectos, particularmente para el estudio de titulos.
Clases de condominio. ¿De qué es dueño el propietario?
Pueden ser de dos clases:
- Condomnio Tipo A: En que el que se atribuye a titular dominio exclusivo sobre las unidades sobre las que forma parte de una o mas edificaciones, que se encuentran en un terreno que es de dominio común. (Ej. Un Edificio)
- Condominio Tipo B: El dominio en el que se atribuye dominio exclusivo sobre los sitios en que se divide un predio, quedando bajo el dominio común otros bienes o terrenos, como los destinados a circulaciones o áreas verdes.
En ambos casos, según el art. 1 de la Ley 21.442, se deben contemplar las exigencias y cumplimiendo a todas las normas urbanisticas, debiendo ajustarse a la Legalidad.
Asimismo, el art. 3 de la Ley 21.442 en cuanto a la interrogante mencionada indica que “..cada copropietario será dueño exclusivo de su unidad y comunero en los bienes de dominio común” . Mientras que “los derechos de cada copropietario en los bienes de dominio común son inseparables del dominio exclusivo de su respectiva unidad y, por tanto, esos derechos se entenderán comprendidos en la transferencia del dominio, gravamen o embargo de dicha unidad. Lo anterior se aplicará igualmente respecto de los derechos de uso y goce exclusivos que se le asignen sobre los bienes de dominio común.
Derechos y deberes de los copropietarios en la Ley de Copropiedad Inmobiliaria
Según la Ley N° 21.442, los copropietarios tienen:
- Derechos: Uso y goce de las unidades exclusivas y de los bienes comunes, siempre que no se afecte el derecho de los demás (Art. 3,4 y 5).
- Deberes: Contribuir al pago de los gastos comunes, respetar los reglamentos y las decisiones de las asambleas (Art, 6, 7 y ss.).
Derechos de los copropietarios
Estos son:
- Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título podrán utilizar los bienes de dominio común en la forma que indique el reglamento de copropiedad y, a falta de disposición en él, de acuerdo a su naturaleza y destino, sin perjuicio del uso legítimo de los demás.
- En los condominios que contemplen el uso residencial, las vías interiores destinadas a la circulación vehicular corresponderán a zonas de tránsito calmado, cuya velocidad máxima de circulación será de 30 kilómetros por hora.
- Los copropietarios, arrendatarios u ocupantes a cualquier título de las unidades del condominio deberán ejercer sus derechos sin restringir ni perturbar el legítimo ejercicio de los derechos de los demás.
- La asamblea de copropietarios y los demás órganos de administración del condominio deberán resguardar que las decisiones que adopten y las funciones que ejerzan no perturben ni restrinjan arbitrariamente el legítimo ejercicio de derechos por parte de los copropietarios, arrendatarios u ocupantes del condominio, especialmente de aquellos que habitan en viviendas sociales o destinadas a beneficiarios de los programas habitacionales del Estado.
Deberes de los copropietarios
Estos son:
- Todo copropietario deberá incorporarse en el registro de copropietarios y estará obligado a asistir a las sesiones respectivas, sea personalmente o representado,
- Cada copropietario deberá contribuir a todas las obligaciones económicas del condominio y/o sector o edificio en que se emplace su unidad, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes de dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución.
- El propietario que transfiera una unidad deberá declarar, en la correspondiente escritura pública, que se encuentra al día en el pago de las obligaciones económicas del condominio o expresar aquellas que adeude. Con todo, la omisión de esta exigencia no afectará la validez del contrato.
- E; administrador estará facultado para celebrar convenios de pago con aquellos copropietarios que se encuentren morosos respecto de sus obligaciones económicas, pudiendo concederse cuotas con vencimientos mensuales para el pago de la deuda.
- Cada copropietario deberá pagar las obligaciones económicas del condominio dentro de los diez primeros días siguientes a la fecha de emisión del correspondiente aviso de cobro, sa
- Si el dominio de una unidad perteneciere en común a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de las obligaciones económicas referidas a dicha unidad, sin perjuicio de su derecho a repetir lo pagado contra sus comuneros en la misma, en la proporción que les corresponda.
El incumplimiento de estas obligaciones puede llevar a sanciones, incluyendo multas, nulidades o incluso la enajenación forzada de la unidad, según lo dispuesto en el art. 40 de la Ley 21442.
Los gastos comunes
Cabe tener presente que la Ley 21.442 indica que los gastos comunes para la mantención de los espacios respectivos, son obligatorios y pagaderos dentro de un plazo de 10 días siguientes a la emisión del aviso de cobro por parte del condominio. Al respecto la Ley obliga a la comunidad a que aperture una cuenta corriente para los efectos del pago de esta obligación.
De no recibirse el pago, la deuda comenzará a devengar intereses en los terminos indicados en el reglamento. Asimismo, la Ley permite la posibilidad de arrribar convenios de pago
Tenga presente que conforme al art. 32 de la Ley 21.442 “Los avisos de cobro de los gastos comunes y de las demás obligaciones económicas adeudadas por los copropietarios, siempre que se encuentren firmados de forma presencial o electrónica por el administrador, tendrán mérito ejecutivo para el cobro de los mismos. Igual mérito tendrá la copia del acta de la asamblea válidamente celebrada, autorizada por el comité de administración en que se acuerden gastos comunes.”
En consecuencia, los gastos comunes pueden ser objeto de cobranza judicial.
Por ultimo, para incentivar la participación de los copropietarios en el comité de administración la nueva ley de copropiedad permite que en el reglamento se podrá establecer un descuento en los gastos comunes para estos.
Nuevos aspectos aspectos de la figura del administrador
La figura del administrador en la Ley de Copropiedad Inmobiliaria ha evolucionado con nuevos aspectos que buscan profesionalizar su labor. Esta ley introduce cambios significativos en el rol y los requisitos que deben cumplir.
Uno de los cambios más destacados es la creación del Registro Nacional de Administradores, donde deberán inscribirse todos aquellos que desempeñen esta función. Para poder acceder a este registro, los administradores deben tener, al menos, la enseñanza media completa y haber aprobado una capacitación en un centro de formación acreditado.
Además, la normativa detalla las infracciones que pueden cometer los administradores, así como las sanciones que se aplicarán y el procedimiento de fiscalización, que será gestionado por el SERVIU correspondiente.
En cuanto a la seguridad, la nueva ley también introduce mecanismos especiales para los condominios de viviendas sociales, resaltando la creación de una Secretaría Ejecutiva de Condominios, que dependerá del MINVU y se encargará de coordinar políticas públicas y apoyar la gestión de estos conjuntos habitacionales.
Principales modificaciones y novedades en torno a la Ley de Copropiedad Inmobiliaria a 2025
- Actualización de los reglamentos de copropiedadLos reglamentos de copropiedad, que son el marco normativo interno de cada condominio, deben ajustarse a la Ley N° 21.442. Un plazo que culminó en 2024 establecía que los comités de administración debían adaptar sus reglamentos. Luego, aquellos condominios que no lo hicieron, están sujetos a sanciones administrativas según lo dictaminado por la SEREMI de Vivienda y Urbanismo.
- Digitalización y transparencia: La ley exige que los condominios con más de 16 unidades cuenten con plataformas digitales para la comunicación de actas, presupuestos y acuerdos de asamblea . Esto fue reforzado mediante la circular MINVU N° 345/2024, que busca fomentar la transparencia en la gestión.
- Fondo de reserva obligatorio: Desde 2023, los condominios deben mantener un fondo de reserva equivalente al menos al 10% de los ingresos ordinarios mensuales. Este fondo debe ser utilizado exclusivamente para emergencias o reparaciones mayores, evitando su uso para gastos operativos regulares.
- Resolución de conflictos: La ley refuerza el rol de los juzgados de policía local para resolver conflictos entre copropietarios o entre estos y la administración. El fallo Rol N° 25.678-2024 del Juzgado de Policía Local de Las Condes estableció un precedente importante al sancionar a un copropietario por uso indebido de bienes comunes.
Para más información, se recomienda consultar el texto completo de la ley disponible en el sitio web del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU).
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