¿Subdivisión de un predio rústico? En Clark & Cía Abogados hemos realizado multiples escrituras y asesorado a decenas de personas en esta materia. Es por ello que hemos elaborado una guia para que revises las diversas aristas de este tema.
¿Qué es un Predio Rústico o rural?
Un predio rústico es un terreno que satisface lo establecido en el art. 1º del DL 3516 que indica que son “los inmuebles de aptitud agrícola, ganadera o forestal ubicados fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso y del plan regulador metropolitano de Concepción”.
Normas generales a tener en consideracion en torno a la Subdivisión de un predio rústico
En este punto cabe tener las siguientes normas de la Ley General de Urbanismo y construcción (DFL 458 de 1976), como directrices basicas en la materia:
Artículo 55.– Fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado.
Corresponderá a la Secretaría Regional de Vivienda y Urbanismo respectiva cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos rurales, con fines ajenos a la agricultura, no originen nuevos núcleos urbanos al margen de la Planificación urbana.
Con dicho objeto, cuando sea necesario subdividir y urbanizar terrenos rurales para complementar alguna actividad industrial con viviendas, dotar de equipamiento a algún sector rural, o habilitar un balneario o campamento turístico, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado, la autorización que otorgue la Secretaría Regional del Ministerio de Agricultura requerirá del informe previo favorable de la Secretaría Regional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Este informe señalará el grado de urbanización deberá tener esa división predial, conforme a lo que establezca la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
La superficie minima de Subdivisión de un predio rústico.
Conforme a lo establecido en el DL 3516, la superficie mínima (como regla general) para subdividir un predio rural es de 5000 metros cuadrados. No obstante existen situaciones especiales en que es posible la subdivisión de un predio rural en una menor cabida, indicadas con las letras a) a f) del inc. 2º del art. 1 del DL 3516
Asimismo, cabe destaca que algunas excepciones a esta norma, como el art. 17 de la ley 19.253 que regula que las subdivisiones de terrenos indígenas (las que deben ser de un mínimo de 3 hectáreas); o aquellos predios ubicados en zonas especiales, que están indicadas en leyes especiales.
Por ultimo, considere que hay normas especiales para los terrenos que se encuentren comprendidos en las planes reguladores metropolitanos de Santiago, Valparaíso y Concepción.
La tramitacion del proceso de Subdivisión de un predio rústico
La tramitación se lleva ante el SAG, SII y el Conservador de Bienes Raices de la comuna donde esta ubicado el inmueble a subdividir. Las etapas son:
- Deberá llenarse un formulario ante el SAG, agregandose los siguientes antecedentes.
- Copia de Inscripción de Dominio con certificación de vigencia, conocido comúnmente como “dominio vigente”. El que tendrá como máximo 30 días de antigüedad.
- Certificado de Hipotecas y Gravamenes.
- Fotocopia del carnet de identidad.
- Certificado de Avalúo Fiscal detallado, vigente con clasificación de suelos.
- Certificado de la Municipalidad respectiva, emitida por la Dirección de Obras Municipales que indica que el predio está ubicado en el sector rural de la comuna.
- Plano de subdivisión a escala adecuada, suscrito por un profesional competente (topógrafo) y por el propietario del predio con su RUT. (Tenga presente la R.E 3904 de 30.5.2019 del Ministerio de Agricultura que regula este punto)
- 7 impresiones originales del plano de la subdivisión, elaborado por un profesional competente o un profesional calificado afín por el SAG, acompañadas de un archivo digital del plano en formato KML.
2. Luego el SAG, emitirá una certificación una vez aprobados los antecedentes, autorizando la procedencia de la solicitud de la subdivisión.
3. Una vez tenida a la vista la aprobación por el SAG , cabe procederse a la asignación de roles provisorios ante el Servicio de Impuestos Internos: Lo anterior, a fin de que cada Lote, tenga un rol provisorio con el que identificarse para efectos tributarios.
4. Luego, ha de ingresarse una minuta explicativa de los deslindes del proyecto, la certificación del proyecto por el SAG y el plano del Conservador de Bienes Raíces: Con ello, es posible vender cada lote independientemente.
5. Algunos Conservadores, exigen una autorizacion de aprobacion por la Municipalidad de conformidad al art. 2.1.19 de la OGUC
De los accesos que deben tener lugar en un proceso de subdivisión
Tenga presente que el art. 1 del DL 3615, modificado por la Ley 21458 de 2022 establece en lo medular que “Los predios resultantes de una subdivisión efectuada en conformidad al presente decreto deberán tener acceso a un espacio público o a un camino proveniente del proceso de parcelación de la reforma agraria, llevada adelante bajo el amparo de las leyes N°s 15.020 y 16.640, en su caso.“
Agrega dicha norma que “Los caminos comunes al interior de una comunidad rural, sean conformados por servidumbre o lotes camino, deberán ser mantenidos a prorrata por los propietarios con el fin de garantizar el acceso entre el espacio público y los respectivos predios.”
De los inmuebles a construir por el propietario. ¿Todos los terrenos rurales pueden ser subdivididos en menos de media hectárea?
Cabe destacar que el DL 3516, permite la construcción de un solo inmueble destinado a la habitación.
Tenga presente que los terrenos rurales ubicados dentro de los límites urbanos o dentro de los límites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso y del plan regulador metropolitano de Concepción, no pueden subdividirse libremente.
¿Es lo mismo subdivisión que loteo?
No son lo mismo. Revisa este post para mas info.
Porqué no comprar acciones y derechos, sobre inmuebles rurales.
Relacionada con esta temática es frecuente, la practica de ventas de porcentajes de acciones y derechos sobre una propiedad. Lo anterior no debe admitirlo, toda vez que se esta en los hechos ante “loteos brujos“, que no respetan las normas de subdivisión de un predio rústico.
Estas no importan la transferencia de un inmueble en si, sino que de partes ideales o cuotativas, pero que no trasuntan en un terreno determinado.
En este punto diversas modificaciones dadas por el art. 136 de la Ley de Urbanismo y Construcción, al articulado del DL 2695, y otros cuerpos legales han establecido diversos mecanismos legales, para evitar esta situación. Mas info de los loteos aqui!
¿La subdivisión de tierras indígenas?
Por terreno indígena cabe entender aquellos que reúnen las calidades del art. 12 de la Ley 19.253. Es posible su subdivisión siguiendo lo establecido en el art. 17 de dicha Ley que en lo pertinente indica que “existiendo motivos calificados y siempre que de ella no resulten lotes inferiores a tres hectáreas, el Juez previo informe favorable de la Corporación, podrá autorizar la subdivision por resolución fundada.”
La figura del Tercero Autorizado. La Resolución N° 4.788 de 2024 del SAG
La Resolución N° 4.788 de 2024 del SAG introduce la figura del Tercero Autorizado, que puede ser una persona natural o jurídica externa al Servicio, pero que debe ser reconocida y aprobada por este. Este tercero será contratado por quien desee realizar el trámite de Subdivisión de un predio rústico.
Su tarea será revisar la solicitud para asegurarse de que cumple con todos los requisitos técnicos y de admisibilidad necesarios, emitiendo un informe de verificación antes de que se presente ante el SAG, lo que permitirá agilizar el proceso.
Dicha Resolución por su parte, simplifica el proceso de revisión de expedientes, tratando de agilizar estos procesos,
De las servidumbres
Indica la Ley 21.458 que modifico el art. 1 del DL 3516 “Salvo estipulación expresa en contrario, en los lotes camino o servidumbres de tránsito que se hayan proyectado como tales en los planos de subdivisión certificados por el Servicio Agrícola y Ganadero, se entenderá haberse constituido una servidumbre de tránsito en los términos del artículo 881 del Código Civil.”
Agregando que “Las servidumbres de paso constituidas en virtud de esta ley deberán ser inscritas en el Conservador de Bienes Raíces correspondiente.”
Novedades legislativas y administrativas a 2022-2025.
En estas pueden indicar, que en los últimos antecedentes en esta materia a la fecha son:
- El Ordinario 637 de 12.7.2022, que instruye al SAG para suspender la certificación de proyectos de subdivisión de un predio rústico, cuando se advierta que se altera la aptitud de terreno rural. Con ello se quiere evitar la creación inorgánica de urbanizaciones en terrenos rurales.
- La Circular 475 del SAG del 18.7.2022, que establece criterios complementarios de revisión y examen de los proyectos de subdivisión de predios rústicos.
- La modificación al DL 3516 por la Ley 21.458, establece que los lotes resultantes de la subdivisión de un predio rústico, deben contar con accesos a caminos, mediante servidumbres de tránsito, y que deben ser mantenidas por los propietarios de los lotes, debiendo inscribirse estas servidumbres en el CBR respectivo
- La Ley 21.477 de 10.8.2022 ha establecido modificaciones a la Ley 21.234 para el saneamiento y regularización de loteos irregulares hasta el 31.12.2030. Asimismo, se han establecido obligaciones a Notarios y Conservadores, quienes están obligados a no autorizar instrumentos públicos cuando pudieren implicar la formación de un asentamiento que no cumpla con los requisitos legales.
Si necesita ayuda, en Clark & Cia. Abogados podemos ayudarte