¿Subdivisión de un predio rústico? En Clark & Cía Abogados hemos realizado multiples escrituras y asesorado a decenas de personas en esta materia. Es por ello que hemos elaborado una guia para que revises las diversas aristas de este tema.
¿Qué es un Predio Rústico?
Un predio rústico es un terreno que satisface lo establecido en el art. 1º del DL 3516 que indica que son “los inmuebles de aptitud agrícola, ganadera o forestal ubicados fuera de los límites urbanos o fuera de los límites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso y del plan regulador metropolitano de Concepción”.
Normas generales a tener en consideracion en torno a este punto
En este punto cabe tener las siguientes normas de la Ley General de Urbanismo y construcción (DFL 458 de 1976), como directrices basicas en la materia:
Artículo 55.– Fuera de los límites urbanos establecidos en los Planes Reguladores no será permitido abrir calles, subdividir para formar poblaciones, ni levantar construcciones, salvo aquellas que fueren necesarias para la explotación agrícola del inmueble, o para las viviendas del propietario del mismo y sus trabajadores, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado.
Corresponderá a la Secretaría Regional de Vivienda y Urbanismo respectiva cautelar que las subdivisiones y construcciones en terrenos rurales, con fines ajenos a la agricultura, no originen nuevos núcleos urbanos al margen de la Planificación urbana.
Con dicho objeto, cuando sea necesario subdividir y urbanizar terrenos rurales para complementar alguna actividad industrial con viviendas, dotar de equipamiento a algún sector rural, o habilitar un balneario o campamento turístico, o para la construcción de conjuntos habitacionales de viviendas sociales o de viviendas de hasta un valor de 1.000 unidades de fomento, que cuenten con los requisitos para obtener el subsidio del Estado, la autorización que otorgue la Secretaría Regional del Ministerio de Agricultura requerirá del informe previo favorable de la Secretaría Regional del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. Este informe señalará el grado de urbanización deberá tener esa división predial, conforme a lo que establezca la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
La superficie minima de Subdivisión de un predio rústico.
Conforme a lo establecido en el DL 3516, la superficie mínima (como regla general) para subdividir un predio rural es de 5000 metros cuadrados. No obstante existen situaciones especiales en que es posible la subdivisión de un predio rural en una menor cabida, indicadas con las letras a) a f) del inc. 2º del art. 1 del DL 3516
Asimismo, cabe destaca que algunas excepciones a esta norma, son el art. 17 de la ley 19.253 que regula que las subdivisiones de terrenos indigenas (las que deben ser de un minimo de 3 hectareas); o aquellos predios ubicados en zonas especiales, que estan indicadas en leyes especiales.
La tramitacion del proceso de Subdivisión de un predio rústico
La tramitación se lleva ante el SAG (Servicio Agricola y Ganadero), SII (Servicio de Impuestos Internos) y el Conservador de Bienes Raices de la comuna donde esta ubicado el inmueble a subdividir. En resumen las etapas son las siguientes:
- Deberá llenarse un formulario ante el SAG, agregandose los siguientes antecedentes.
- Copia de Inscripción de Dominio con certificación de vigencia, conocido comúnmente como “dominio vigente”. El que tendrá como máximo 30 días de antigüedad.
- Certificado de Hipotecas y Gravamenes.
- Fotocopia del carnet de identidad.
- Certificado de Avalúo Fiscal detallado, vigente con clasificación de suelos.
- Certificado de la Municipalidad respectiva, emitida por la Dirección de Obras Municipales que indica que el predio está ubicado en el sector rural de la comuna.
- Plano de subdivisión a escala adecuada, suscrito por un profesional competente (topógrafo) y por el propietario del predio con su RUT. (Tenga presente la R.E 3904 de 30.5.2019 del Ministerio de Agricultura que regula este punto)
2. Luego el SAG, emitirá una certificación una vez aprobados los antecedentes, autorizando la procedencia de la solicitud de la subdivisión.
3. Una vez tenida a la vista la aprobación por el SAG , cabe procederse a la asignación de roles provisorios ante el Servicio de Impuestos Internos: Lo anterior, a fin de que cada Lote, tenga un rol provisorio con el que identificarse para efectos tributarios.
4. Luego, ha de ingresarse una minuta explicativa de los deslindes del proyecto, la certificación del proyecto por el SAG y el plano del Conservador de Bienes Raíces: Con ello, es posible vender cada lote independientemente.
5. Algunos Conservadores, exigen una autorizacion de aprobacion por la Municipalidad de conformidad al art. 2.1.19 de la Ordenanza de la Ley de Urbanismo y Construcción.
De los inmuebles a construir por el propietario. ¿Todos los terrenos rurales pueden ser subdivididos en menos de media hectárea?
Cabe destacar que el DL 3516, permite la construcción de un solo inmueble destinado a la habitación.
Tenga presente que los terrenos rurales ubicados dentro de los límites urbanos o dentro de los límites de los planes reguladores intercomunales de Santiago y Valparaíso y del plan regulador metropolitano de Concepción, no pueden subdividirse libremente.
¿Es lo mismo subdivisión que loteo?
No son lo mismo. Revisa este post para mas info.
Porqué no comprar acciones y derechos, sobre inmuebles rurales.
Relacionada con esta temática es frecuente, la practica de ventas de porcentajes de acciones y derechos sobre una propiedad. Lo anterior no debe admitirlo, toda vez que se esta en los hechos ante “loteos brujos“, que no respetan las normas de subdivisión de un predio rústico.
Estas no importan la transferencia de un inmueble en si, sino que de partes ideales o cuotativas, pero que no trasuntan en un terreno determinado. Asimismo, estos loteos importan que puedan ser declarados nulos, y acarrear consecuencias penales.
En este punto diversas modificaciones dadas por el art. 136 de la Ley de Urbanismo y Construcción, al articulado del DL 2695, y otros cuerpos legales han establecido diversos mecanismos legales, para evitar esta situación. Mas info de los loteos aqui!
¿La subdivisión de tierras indígenas?
Por terreno indígena cabe entender aquellos que reúnen las calidades del art. 12 de la Ley 19.253. Es posible su subdividisión siguiendo lo establecido en el art. 17 de dicha Ley que en lo pertinente indica que “existiendo motivos calificados y siempre que de ella no resulten lotes inferiores a tres hectáreas, el Juez previo informe favorable de la Corporación, podrá autorizar la subdivision por resolución fundada.”
Novedades legislativas y administrativas a 2022-2024.
En estas pueden indicar, que en los ultimos antecedentes en esta materia a la fecha son:
- El Ordinario 637 de 12.7.2022, que instruye al SAG para suspender la certificación de proyectos de subdivisión de un predio rústico, cuando se advierta que se altera la aptitud de terreno rural. Con ello se quiere evitar la creación inorgánica de urbanizaciones en terrenos rurales.
- La Circular 475 del SAG del 18.7.2022, que establece criterios complementarios de revisión y examen de los proyectos de subdivisión de predios rústicos.
- La modificicación al DL 3516 por la Ley 21.458, que establece que los lotes resultantes de la subdivisión de un predio rústico, deben contar con accesos a caminos, mediante servidumbres de tránsito, y que deben ser mantenidas por los propietarios de los lotes a prorrata, debiendo inscribirse estas servidumbres en el CBR respectivo.
- La Ley 21.477 de 10.8.2022 ha establecido modificaciones a la Ley 21.234 para el saneamiento y regularización de loteos irregulares hasta el 31.12.2030. Asimismo, se han establecido obligaciones a Notarios y Conservadores, quienes estan obligados a no autorizar instrumentos publicos cuando pudieren implicar la formación de un asentamiento que no cumpla con los requisitos de los artículos 55, 136 y 137 LGUC