A continuación hablaremos del juicio de precario. Esta situación de conformidad al art. 2195 del Código Civil, se produce respecto de bienes raíces, cuando una persona ocupa una propiedad, en la que no es propietario, sin un contrato o título que la autorice.

¿A qué se refiere la ley con el termino precario?

Indica el art. 2195 del CC que “…constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño…”

Luego, en el caso de inmuebles, tiene por objeto recuperar una propiedad que se encuentra ocupada por mera tolerancia del dueño, sin que medie contrato entre las partes. Vale decir, ni hay incumplimiento de contrato alguno, ya qe es una situacion de hecho.

Diferencia de un juicio de arrendamiento con un juicio precario

El juicio de arrendamiento y el juicio precario, si bien ambos persiguen en general la restitucion del inmueble, no obstante, presentan ciertas diferencias

  1. Los juicios de arriendo se aplican cuando existe un contrato entre el dueño y el ocupante de la propiedad, pactando un canon o renta; mientras que los juicios de precario se aplican cuando no existe contrato y la persona simplemente se instala en el inmueble por “ignorancia o mera tolerancia del dueño”
  2. El objeto de la prueba es distinto. En los juicios de arriendo lo que se persigue es probar el incumplimiento, modificación o extinción del contrato; mientras que en el juicio precario lo que se persigue probar, es la falta de título del ocupante para estar en el inmueble.

¿Con qué fin se inicia un juicio de precario?

Lo que busca en un juicio de precario es que los ocupantes de una propiedad, que se encuentran ocupando esta sin autorización del dueño, la restituyan a la brevedad, con auxilio de la fuerza pública en caso de ser necesario.

¿Qué hacer cuando una persona está ocupa mi propiedad sin yo haber consentido?

Cuando una persona está ocupando un bien ajeno sin la autorización de su dueño o sin contrato de por medio, para que el dueño de tal bien pueda recuperarlo, debe iniciar un juicio de precario en contra del “tenedor” esto es, de quien está ocupando el bien, con el objeto de que lo restituya.

Requisitos para accionar un juicio de precario?

Para iniciar un juicio de precario, deben cumplirse los siguientes requisitos:

  • El actor, sea el dueño del inmueble objeto de la demanda.
  • Que el demandado tenga la cosa (sea tenedor, pero que esta se deba a ignorancia o mera tolerancia del dueño.
  • No exista contrato previo.

En cuanto al concepto de mera tenencia, simplemente cabe tenerse en consideración que en esta, existe título habilitante (ejemplo, un arrendatario, un usufructuario, etc.), siguiendo lo establecido en el Código Civil.

¿Qué debe probarse en un procedimiento de esta naturaleza?

La óptica de los hechos a probar en un juicio precario va a ser distinto si se trata de la parte demandante o demandada:

  • La parte demandante

Debe probar que es dueño del inmueble (en la práctica se acompaña un certificado de dominio vigente de la propiedad y la respectiva inscripción). Asimismo debe probar que la cosa se encuentra en poder del demandado.

  • La parte demandada

El demandado deberá probar que tiene la cosa en virtud de un título justificativo de su tenencia.

Es importante que cualquier sea la óptica en que te encuentres, prepares tus medios probatorios y documentación con la debida antelación.

¿Cuáles son las etapas del juicio precario?

Cabe destacar que se tramita por regla general en un procedimiento sumario, ante el Juzgado Civil competente, que se caracteriza por ser más concentrado y breve que otros juicios civiles. Requiere por su partes er patrocinada por un abogado

No obstante, las reglas de procedimiento han variado con sucesivas modificaciones legislativas. En efecto, conforme al art. 18-K de la Ley 18.101 (modificado por la ley 21.461), las personas pueden, conforme  a las mismas reglas que la Ley dispone para el procedimiento monitorio, respecto de la terminación del contrato de arrendamiento, solicitar el lanzamiento de los ocupantes en procedimientos de esta naturaleza.  Este procedimiento se tramita de la siguiente forma

  1. La persona interpone su acción ante el Juzgado Civil competente solicitando la restitución de la propiedad.
  2. Notificada la demanda, el demandado tiene un plazo de 10 días dentro de los cuales puede tomar las siguientes actitudes:
    • Oponerse a la demanda intentada. La oposicion debe ser por escrito indicando los medios de prueba de que el demandado
    • No comparecer
  3. Si el precarista no comparece en el juicio, o bien, no se opone a la demanda: el Juez acogerá la demanda y dispondrá el lanzamiento del precarista y los ocupantes
  4. Qué hace el juez si hay oposición del precarista 
    • Si no la estima plausible, no la acoge, y dispone el lanzamiento dentro de breve plazo.
    • Si la acoge, termina el procedimiento monitorio y debe por ende, iniciarse un nuevo juicio declarativo que resuelva el tema.

Luego, si el Tribunal acoge la oposición, necesariamente deberá iniciarse a continuación un juicio sumario.

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