¿Qué es un estudio de títulos?
Un Estudio de Títulos es un informe en el cual, el abogado de una de las partes (o los abogados de un banco que están interviniendo en la operación de un mutuo hipotecario) examinan los papeles (o títulos) de una propiedad con fin de que los referidos papeles acrediten que la persona efectivamente tenga la calidad de dueño del inmueble; así como para cerciorar que no existan vicios que afecten el dominio o la posesión del adquirente o comprador. En último término, sirve para verificar que no existan gravámenes u otras situaciones desagradables que impidan la adquisición del inmueble.
¿Qué importancia tiene realizar el Estudio de Títulos?
La importancia de realizarlo es obvia. En efecto, con ello se persigue proteger la inversión que pueda realizar el adquirente o comprador, sobre el referido inmueble, y que dice relación con los actos ejecutados sobre el inmueble, con anterioridad a la potencial adquisición de este.
Para el vendedor también puede resultar, útil, ya que de existir cualquier anomalía esta podrá ser rápidamente solucionada, pudiendo vender el inmueble con toda seguridad.
En la praxis, se realiza ad portas de compraventas de inmuebles, pero nada impide que pueda hacerse respecto de otros actos y contratos. Revisa nuestro servicio de redaccion de escrituras, para saber que clases de contratos redactamos.
¿Qué documentos son necesarios para realizar un estudio de títulos?
En resumidas cuentas, los documentos que suelen exigirse para realizar un informe en esta materia son:
Antecedentes de la partes
Si es persona natural:
- Copia simple de cédula de identidad.
- Dependiendo del caso: Certificado de matrimonio o viudez o divorcio o declaración jurada notarial de soltería emitido con fecha reciente.
- Copia de cédula de identidad de cónyuge si es el caso
Si es una persona jurídica:
- Copia simple de escritura de constitución y de su extracto publicado
- Copia de inscripción del extracto que se obtiene en el Conservador de Bienes Raíces.
- Copias de las escrituras de modificaciones de sociedad
- Copia de la escritura donde están los poderes de los representantes legales de la sociedad
- Certificado de vigencia de los poderes que se obtiene en el Conservador de Bienes Raíces.
Inscripciones de dominio
Respecto de los documentos del dominio, serán necesarios:
- Títulos e inscripciones de dominio de los últimos 10 años
- Copia de la Inscripción de dominio
- Certificado de Hipotecas y Gravámenes
- Copia de la escritura de compraventa
- Si la propiedad fue comprada por su dueño actual hace más de 10 años, se necesita una copia simple de las escrituras.
- Si la propiedad fue comprada por su dueño actual hace menos de 10 años, es necesario copias de las inscripciones de dominio de cada uno de los propietarios anteriores.
- En caso que uno o más de los propietarios anteriores hubieren sido personas jurídicas, será necesario contar con los documentos que vimos en el punto anteriormente para persona jurídicas.
- Si la propiedad forma parte de un condominio, sea casa o departamento, hay que presentar la copia del Reglamento de Copropiedad y su inscripción.
- En caso de existir hipotecas que afecten al inmueble, debe constar en documentacion de respaldo.
Antecedentes Técnicos de un Estudio de Títulos
Los antecedentes técnicos de la propiedad se deben pedir no con mucha anticipación, porque estos documentos suelen tener fecha de vencimiento, o sea que son válidos solo por una cantidad de días (suelen ser 15-30 días). Muchas veces se requieren de manera especifica, respecto de determinados negocios.
Estos documentos corresponden a los siguientes Certificados:
- Copia de dominio, certificado de dominio vigente, litigios, bien familiar y de hipotecas y gravámenes emitidos por el Conservador de Bienes Raíces.
- Plano debidamente archivado en el Conservador de Bienes Raíces pertinente.
- Copia de la escritura pública de compraventa o de otro título.
- Pago de Contribuciones (Se obtiene de Tesorería)
- Certificado de Uso de Suelo (Se obtiene en la DOM)
- Certificado de Avalúo Fiscal (Se obtiene via web del SII)
- No expropiación (Del Serviu y Municipal)
- Certificado de número (Se obtiene en la DOM)
- Reglamento de Copropiedad, en su caso.
- Antecedentes SAG, SII y Registrales, en casode una subdivisión de un predio.
- Certificado de deudas de aseo domiciliario (en su caso)
- Certificado de informaciones previas emitidos por la Dirección de Obras Municipales (DOM)
- En caso de estar adscrita la propiedad al régimen de copropiedad inmobiliaria, certificado de pago de los gastos comunes.
- Nómina de profesionales responsables de la construcción.
Situaciones desagradables que suelen encontrarse
En esta situación suelen presentarse los siguientes problemas frecuentes, a propósito de un estudio de títulos:
- Ventas de comunidades hereditarias, sin haber ratificado todos los herederos la venta
- Malas especificaciones de que es es lo que se vende en las compraventas.
- Mal especificidad de los mandatos, en caso de que alguien compre a nombre de un tercero, ya sea persona natural o juridica.
- Situaciones erróneas detectadas a propósito de que la venta la efectúe una mujer casada en sociedad conyugal.
- Venta sin los correspondientes poderes acorde en casos de sociedades comerciales
- Ventas sin autorización judicial en caso de menores de edad y personas interdictas
¿Qué ocurre con los Bancos?
Tenga presente que los Bancos, realizan el estudio de títulos, toda vez que estos cuando usted recibe un credito hipotecario, implicará naturalmente que quedarán garantizados co hipoteca. Luego, el Banco no depositará naturalmente su dinero y confianza en un inmueble que ya esta hipotecado.
¿Qué hacer una vez que el Estudio de Títulos arroja que esta todo correcto?
El resultado del estudio de títulos se presenta en el denominado informe de títulos, que es la etapa final del proceso y tiene como objetivo determinar si la propiedad tiene un historial registral claro y legalmente válido. En este informe, el abogado o especialista detalla toda la información recopilada sobre el inmueble, incluyendo su cadena de dominio, posibles gravámenes, prohibiciones o litigios, y concluye si es seguro desde el punto de vista jurídico proceder con la compraventa. Si se identifican observaciones o riesgos, el informe indicará las medidas necesarias para solucionarlos, lo que permitirá al comprador tomar una decisión bien informada sobre la operación.
En este sentido, es importante que una vez se encuentre concluido se pueda realizar en lo posible una promesa de compraventa.
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