¿Deseas celebrar un contrato de promesa de compraventa? Este es un aspecto de extrema aplicación práctica, y por el cual hemos recibido innumerables consultas. Aqui una guia para tus inquietudes.

¿Qué es un contrato de promesa?

El contrato de promesa se encuentra regulado en el artículo 1554 del Código Civil. Doctrinariamente se le define como “aquel por el cual las parte se obligan a celebrar un contrato determinado, en cierto plazo o en el evento de cierta condición

En este sentido, destacamos que el contrato de “promesa” permite celebrar cualquier tipo de contrato, porque se promete celebrar un contrato a posteriori. En consecuencia, hablamos de un contrato “preparatorio”. Para el caso que nos ocupa nos referiremos a la promersa de compraventa de inmuebles.

La promesa de compraventa

Conforme venimos razonando, destacamos que la utilidad de este contrato es la siguiente:

  1. Acordar las condiciones y/o modalidades mediante las cuales se celebrará el contrato de compraventa.
  2. Fijar cláusulas penales o garantias, en caso de incumplimiento del negocio.
  3. Subsanar inconvenientes que obstaculizan derechamente el poder celebrar inmediatamente el contrato de compraventa (Ej. La existencia de un embargo, faltar alguna inscripción, etc.)
  4. Permitir al comprador gestionar un crédito hipotecario en el intertanto, manifestando eso si, un interés serio en celebrar la compraventa.

​¿Es obligatorio celebrar una promesa de compraventa?

​La respuesta es no. Sin embargo, se aconseja celebrarla, para cumplir con los fines indicadados anteriormente, si se encuentra en alguna de las situaciones descritas anteriormente.

Ahora bien, respecto de propiesdades usadas se aconsejja hacerla, para realizar el estudio de titulos pertinente, y subsanar cualquier problema que se presente. Para mas info aqui

​Aspectos que tiene que tener el contrato de promesa de compraventa

​El art. 1554 del Código Civil señala:

  1. La promesa debe constar por escrito: La ley exige que sea por escrito, no teniendo valor alguno las promesas verbales. Ahora bien, se aconseja que tratándose de negocios inmobiliarios, en algunos casos es exigible que sea por Escritura Publica (Ej. En las compras en verde).
  2. Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces;
  3. La promesa debe contener un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato: Lo anterior, toda vez que la existencia de una modalidad (condición o plazo), es requisito de la esencia de este contrato.
  4. Que en ella se especifique de tal manera el contrato prometido, que sólo falte para que sea perfecto, la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriban: Vale decir, debe dejarse constancia en el contrato de promesa, de todos los elementos del contrato prometido.

Por su parte, tratándose de bienes propios de la mujer casada conyugal o de bienes de la sociedad conyugal, para hacer una promesa de compraventa se requiere de la firma de la mujer y su autorización (arts. 1749 y 1754 CC)

Documentos necesarios al momento de celebrar el contrato, para su redacción

Se requieren los siguientes documentos:

  1. Antecedentes de ambas partes: Nombre completo, RUT, Profesión u Oficio, Estado Civil, y Domicilio.
  2. Certificados de Matrimonio
  3. Documentación de la Propiedad: Inscripciones de Dominio, Certificados de Dominio Vigente e Hipotecas y Gravamenes, emitidos por el Conservador de Bienes Raíces. Certificado de Avalúo Fiscal emitido por el SII y/o otras especiales del bien respectivo.
  4. Indicación de aspectos del negocio por las partes:Tales como, indicar plazo y/o modalides para la celebración del contrato, asi como de este mismo , modalidades de pago y de financiamiento, indicación de corredores de propiedades en caso de existir intermediación, comisiones y multas asociadas.
  5. Cláusulas especiales: En este punto, se suelen indicar cláusulas de arbitraje, o de polizas de seguro para compras en verde o blanco con inmobiliarias, u otras en caso de loteos o urbanizaciones, etc., las cuales dependen de las particularidades del negocio

Aspectos a considerar al momento de celebrar el contrato

Cabe precisar que la compraventa de u inmueble importa una serie de consecuencias jurídicas que deben ser precisadas al momento de celebrar el contrato de promesa de compraventa. En efecto deben especificarse con toda claridad:

  1. Las obligaciones de los contratantes: Es el aspecto medular que debe quedar precisado. En efecto la parte promitente compradora, debe especificar que vía de financiamiento va a usar; o bien, si se adelantará parte del precio del contrato de compraventa. Asimismo, la parte promitente vendedora debe proporcionar los antecedentes para realizar el estudio de titulos, y preocuparse de subsanar los inconvenientes que puede tener la propiedad, a efectos de tener los títulos saneados.
  2. Los costos del negocio: Se debe indicar quien pagará los gastos de escritura e inscripción. En la realidad, suele pactarse que los gastos de la promesa se dividan por mitades, asicomo los del contrato prometido. Por su parte los gastos que arrojen los derechos al Conservador de Bienes Raíces, son de cargo de la parte compradora.
  3. Tiempos de ejecucion y condiciones de compra: La idea es que los plazos para la celebración del contrato de compraventa definitivo queden pactados. Se aconseja que el plazo no supere los 180 días calendarios. Asimismo, las condiciones necesarias, en caso de existir la posibilidad de financiamiento con crédito hipotecario deben
  4. Impuestos asociados: Las contribuciones deben encontrarse al día, al momento de la celebración del contrato definitivo, so pena de no poderse siquiera autorizar siquiera la Escritura, por el Notario autorizante.
  5. Deben fijarse cláusulas penales u otros instrumentos para garantizar la firma del contrato de compraventa prometido: La idea de fijar una cláusula penal es anticipar convencionalmente los perjuicios que se pueden ocasionar con la no perfección prometido, y en consecuencia asegurar la seriedad de la operación.

El incumplimiento de una Promesa de Compraventa

De conformidad al art. 1489 CC permite puede demandar tanto el cumplimiento como la resolución (a objeto de invalidar el negocio), en ambos casos con indemnización de perjuicios , si la parte incumplidora de manera injustificada se niega a cumplir, o lo hace imperfectamente.

Por su parte, recordemos que la fijación de cláusula penal, importa fijar y avaluar anticipadamente los perjuicios. Ahora bien, en caso de no fijarse cláusula penal, en caso de demandarse perjuicios estos, deben probarse en el respectivo juicio de cumplimiento o resolución según corresponda.

Sin embargo, destacamos ,que en el evento de que la promesa de compraventa haya sido realizada por Escritura Pública, de confomidad al art. 543 y ss. del Código de Procedimiento Civil, es posible solicitar judicialmente que el juez pueda celebrar el contrato de compraventa a nombre del deudor, en caso que éste no lo haga dentro del plazo que se le fije, bajo apercibimientos, mediante un juicio ejecutivo.

​Ahora bien, tenga presente que en caso de fuerza mayor o caso fortuito mayor se aconseja un entendimiento de las partes, a objeto de evitar inconvenientes, y estar atento a lo que indica el contrato.

Tenga presente a su vez, que el art. 136 de la Ley General de Urbanismo y Construccion, establece que tratandose de loteos y subdivisiones, deben ejecutarse las respectivas obras de urbanizacion respectivas, so pena de nulidad del acto, si se hace una promesa de compraventa en contravencion.

Algunos inconvenientes en materia de Promesa de Compraventa

  1. La posibilidad de extender prórrogas: Esto es posible, siendo frecuente. Ambas partes deberán indicarlo en una nueva escritura o anexo, indicandolo.
  2. El desistimiento: En este caso, se hace exigible la multa; sin embargo podrian las partes ceder su posición contractual, siendo esto una práctica frecuente.
  3. Los gastos de la escrituración: Generalmente se pacta que sea por partes iguales, salvo pacto en contrario.
  4. ¿Debe inscribirse?: No, pero es un título que puede inscribirse.

​La compra en Verde o Blanco.

Frecuente es en la praxis inmobiliaria, estos conceptos y su conexión con la promesa de compraventa.

  1. La compra en verde:La compra en verde de una vivienda es la compra de un inmueble que está en proceso de construcción o bien, que se proyecta construir.
  2. La compra en blanco: Comprar en blanco significa tomar el primer paso para adquirir una vivienda por anticipado, sin que exista todavía un piloto o sala de ventas y sin que haya dado inicio la construcción.

En ambos casos, las inmobiliarias suelen realizar promesas de compraventa, en atención a contar con capital para la culminación de proyectos inmobiliarios, ofreciendo como contrapartida, algunos beneficios

La compra en verde, exige que se haga una promesa de compraventa notariada donde se incluya la póliza de seguro o boleta bancaria que garantiza la recuperación del dinero pagado en caso de que la inmobiliaria no cumpla con la entrega de la vivienda, mediante las condiciones que establece el art. 138 bis LGUC

Otros aspectos a considerar

  1. El contrato puede ser cedido: Vale decir, traspasar la titularidad de cualquiera de las partes, lo cual requerirá de pacto expreso.
  2. En caso de ventas con subsidio, es aconsejable celebrar un contrato de esta naturaleza.
  3. Es posible adelantar montos respecto de una compraventa posterior: Se sugiere en este caso, el uso de cartas de instrucciones notariales.
  4. Puede prorrogarse el contrato de promesa: Vale decir, ampliar los plazos extendidos. Lo ideal es realizarlo de la misma manera en que se convino el contrato primitivo.

Recuerda, si necesitas asesoria, puedes visitarnos. En Clark & Cia. Abogados somos especialistas.