El remate es una institucion común en la práctica judicial respecto de inmuebles. Este es un tópico de interes para personas y empresas, demandadas o demandantes. Este artículo tiene por objeto ilustrarlo para saber como se realizan los remates de bienes raices en la practica.

La tasación de los Bienes Raíces

Consiste en una valoración previa del bien embargado, para determinar cuál es el mínimo del cual se puede empezar a hacer posturas por los interesados en la pública subasta.

La tasación en principio es aquella que determina el SII  para efectos de pago del impuesto territorial (avalúo fiscal del inmueble). Este valor no es necesariamente equivalente al valor comercial, art. 486 inc 1º CPC. Para este efecto el ejecutante debe acompañar al proceso un certificado de avalúo del inmueble, y este certificado debe ser puesto en conocimiento de la parte contraria porque podría objetarla, podría ocurrir aquí que el ejecutado solicite al juez otra tasación, y en este caso se procede a la tasación a través de peritos. El nombramiento debe hacerse el segundo días hábil de notificada la resolución. La resolución de los peritos también puede ser impugnada, hasta que quede aprobada.

Las bases de remate

Practicada la tasación corresponde fijar las bases del remate para lo cual hay que presentar un escrito. Estas bases del remate son las condiciones bajo las cuales se va a proceder a la venta de los bienes embargados, art. 491 CPC.

Se establece en las bases del remate:

  1. Cuál es el mínimo de la postura que no puede ser inferior al de tasación.
  2. Cuál es la garantía o caución que debe rendir cada interesado para poder tomar parte en la subasta, art. 494.
  3. Fecha en la que se hará entrega material de los bienes o cuando se extenderá la correspondiente escritura pública.
  4. Forma en que se paga el precio.
  5. De cargo de quien serán los impuestos y gastos que se originen.

Las bases del remate pueden ser fijadas de común acuerdo por las partes, en cuyo caso ellas son libres de determinarlas.

Sin embargo, el procedimiento normal es el que contempla el art. 491 y consiste en que el ejecutante proponga las condiciones de la subasta. Presentadas las bases como es con citación el ejecutado tiene tres días para objetarlo en cuyo caso el tribunal.

La única limitación consiste en que el precio de los bienes deberá pagarse de contado. El ejecutado, dentro del plazo de citación puede oponerse a las condiciones de la subasta. Esto debe ser resuelto de plano por el tribunal.

Para el caso que sea el tribunal quien deba pronunciarse existen ciertas limitaciones:

  1. El precio de la subasta se pague de contado.
  2. No podrá establecer mínimo para las posturas que baje de 2/3 de la tasación del bien embargado.
  3. La caución de cada postor será equivalente al 10% de la tasación del bien.


Fijación del dia y hora del remate

Una vez que las bases de remate son aprobadas si se puede fijar día y hora para la subasta. Las partes pueden proponer fecha para esto, hay que tener cuidado que la subasta se realice en una fecha que se haya podido cumplir con todas las medidas de publicidad.

Los avisos

Esta formalidad es fundamental porque se trata de atraer a la  mayor cantidad de interesados para que concurran al remate y así también tener un mejor precio. La ley dice que la publicidad se debe anunciar por medio de avisos públicos a lo menos cuatro veces en el diario de la comuna en que tenga asiento el tribunal, el diario lo determina el juez.

Este aviso que hay que publicar, en la práctica lo redacta el propio ejecutante, no obstante que es tarea del secretario (art. 489 inc. final) y debe contener los datos necesarios para identificar los bienes que van a rematarse.

Posteriormente una vez efectuadas estas publicaciones se debe dejar constancia en el proceso del hecho de haberse efectuado las publicaciones, para este efecto también el ejecutante debe llevar materialmente al tribunal los diarios para que se certifique la publicación, el secretario deja la constancia, certifica que se cumplió el trámite.

Hay que tener presente que el ejecutante debe tener cuidado cuando proponer la fecha del remate que el primer aviso se tiene que hacer como mínimo con 15 días de anticipación al día del remate.

Citación a los acreedores hipotecarios

Otra formalidad que también podría eventualmente cumplirse es la de la citación a los deudores hipotecarios si es que los hay, esto se sabe pidiendo un certificado de dominio vigente en el conservador de bienes raíces. Esta situación es de acuerdo a lo que establece el art. 2428 del CC (purga de la hipoteca) en relación con el art. 492 CPC.

Cumplidos todos estos trámites es posible proceder al remate de los bienes embargados en pública subasta, ante el juez de la causa o ante el juez en cuyo territorio jurisdiccional se encuentran los bienes (art. 485) con motivo fundado a solicitud de parte y con autorización del juez de la causa.

Cómo se procede al remate

Se realizará en el día y hora indicados ante el juez y el secretario.

  1. Lo primero que se hace es la calificación de las cauciones rendidas previamente, esta calificación le corresponde hacerla al tribunal sin ulterior recurso y se hace de acuerdo a lo que indiquen las bases del remate, art. 494 CPC. El juez debe ver que las cauciones sean suficientes y verificar las condiciones contenidas en las bases.

    Ese dinero debe ser previamente depositado en la cuenta corriente del tribunal (si es efectivo) su finalidad es responder de que se llevará a efecto la compra de los bienes rematados.
  2. En segundo lugar y antes de proceder al remate el tribunal da a conocer a los postores las bases del remate (el secretario), art. 494 inc. 2º CPC.

Posteriormente con los postores se procede al remate propiamente tal y en este remate (ante el juez) deben respetarse íntegramente lo que dicen las bases, especialmente en cuanto al mínimo (valor de tasación).
Hay que señalar que eventualmente puede participar también en la subasta el propio ejecutante, y a éste no se le exige caución porque si se llegara a adjudicar el bien embargado, el valor de la adjudicación se le imputa al crédito.

El remate durará hasta que alguien se adjudique el bien, cuando se realice la postura más alta.
Hay que tener presente que dependiendo del valor de la adjudicación el juicio ejecutivo podría o no continuar adelante ( a menos que el deudor no tenga más bienes) si el valor de la adjudicación no alcanza a cubrir la deuda.

La persona que se adjudique el bien embargado debe proceder a consignar el precio en la cuenta corriente del tribunal dentro del plazo que se haya fijado en las bases del remate.

Si este precio no se consigna dentro del plazo, el adjudicatario pierde la caución, art. 494 inc. 2º. Además el remate queda sin efecto. Mas info puedes encontrar aqui.

El acta de remate

El art. 495 inc 2º CPC señala que valdrá como escritura pública, pero no obstante igualmente la ley exige que sin perjuicio del acta, igualmente se extienda la escritura pública definitiva, esto para los efectos de proceder a inscribir el dominio en el conservador de bienes raíces, art. 497. Debe extenderse dentro de 3ro. Día de suscrita el acta de remate.

La escritura definitiva

Primero la firma el juez como representante legal del deudor (ejecutado) y también es suscrita por el rematante o adjudicatario (comprador) y este rematante se entiende autorizado para requerir las inscripciones e el conservador
La ley agrega que en esta escritura pública deben insertarse los antecedentes necesarios, art. 495 inc 2º, o sea esta no es una simple escritura pública, aquí la ley señala que hay que incorporar los antecedentes necesarios para que el conservador pueda inscribir el dominio y para que los títulos queden ajustados a derecho.

Si el subastador no suscribe la escritura pública definitiva, la sanción que establece la ley es la misma que si no paga el precio (pierde la caución y el remate queda sin efecto).

La no comparecencia de postores

Pueden ocurrir las siguientes situaciones:

  1. Que se le adjudiquen por los dos tercios de la tasación los bienes embargados, siempre y cuando tenga interés en adjudicárselos. Aquí estamos en presencia de una verdadera compraventa en que el precio se pagaría compensándolo con el crédito
  2. Puede pedir al juez que se reduzca el avalúo en un tercio y que se proceda a un nuevo remate, art. 499. También en este nuevo remate puede pasar lo mismo, en tal caso el acreedor tiene tres opciones:
  3. Pedirle al juez que se le adjudique el bien por los dos tercios referido
  4. Que los bienes sean puestos por tercera vez a remate, en este caso por el precio que determine el juez (no lo señala la ley).
  5. Que los bienes se le entreguen en prenda pretoria, esto significa que el ejecutante va a administrar los bienes embargados para pagarse con los frutos que la cosa produzca y a medida que ellos se produzcan.

Últimas actuaciones

Como último trámite del cuaderno de apremio podemos señalar que a petición de parte el juez para poder hacer pago al acreedor debe proceder a la liquidación de la deuda (reajustes e intereses y costas), esto debido a que siempre transcurre un tiempo desde que la obligación se hizo exigible hasta que se hace el pago efectivo. La liquidación consiste en actualizar la deuda y determinar las costas.

Una vez listo, y sin que se haya impugnado esa liquidación se pide el giro del cheque en favor del acreedor.

Nulidad del remate

Un remate puede ser anulado por las siguientes causales:

  1. El remate puede ser nulo por vicios de procedimiento, por ejemplo, no se hicieron las publicaciones de avisos, tasación de bienes, o el remate se realizó en una fecha distinta.

Este debe reclamarse dentro del propio juicio ejecutivo y con arreglo a  la ley procesal, hasta antes de que quede firme la resolución que ordenó extender la escritura pública de remate.

  1. El remate puede ser nulo por vicios de carácter sustantivo. Por omisión del algún requisito que el CC establece para la validez de los contratos, por ejemplo, vicios de fuerza, objeto ilícito, etc..
    Este debe reclamarse de acuerdo a las normas del derecho civil, entablando la acción ordinaria de nulidad, con entera independencia de la ejecución y aún después de hallarse ejecutoriada la resolución que ordenó extender la escritura definitiva.

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