La compraventa de inmuebles es uno de los actos más trascendentales que puede realizar una persona. Es por ello que es un tema de extrema importancia, al cual le dedicamos unas lineas para comentar. Son cientos de personas que nos han preguntado que implica, a lo que respondemos en este post.
¿Qué es una compraventa de inmuebles?
Una compraventa segun el art. 1793 del CC es un contrato “en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio”
Luego, es de inmuebles, cuando la cosa obligada a dar es un inmueble. Tenga presente segun el art. 1801 CC, que este contrato es solemne, requiriendo de Escritura Pública.
¿Qué debo tener en cuenta en el proceso de compraventa de un inmueble?
Convengamos en principio, que esta es una decisión que marca la vida de las personas, quienes en muchos casos invierten los ahorros de toda una vida . No obstante, esto no debe distraernos de ciertas precauciones básicas. Entre ellas:
- Hacer un estudio de títulos con miras a revisar pormenorizadamente los detalles juridicos de este.
- Revisar minuciosamente el bien, revise o asesorese con un especialista para revisar los metros cuadrados, calidad de construcción, etc.
- En caso de tener real interes, es importante considerar una promesa de compraventa.
- Relacionado con el punto 1., cerciorese si el inmueble tiene hipotecas, embargos o gravamenes de cualquiera especie.
Luego, una vez este todo correcto, cabe firmar la escritura pública de compraventar e inscribirla en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de la comuna en donde se encuentre el inueble.
En cuanto al pago, recomendamos encarecidamente el uso de cartas de instrucciones notariales. Aqui mas info
Las Cartas de Instrucciones Notariales
En la práctica inmobiliaria consisten en “una manifestación de voluntad que en un instrumento, normalmente aparte de una escritura pública (también puede ser privada), suscriben los otorgantes del contrato, o alguno de ellos que tienen un interés correspondiente, en orden a que el ministro de fe, a quien se hace depositario por lo general de dinero o valores, cumpla con los encargos que se le cometen, en tanto ocurra el vencimiento de un plazo, se cumpla una condición o se verifique el cumplimiento de ciertos requisitos, según ha quedado determinado por los interesados“
Generalmente estos documentos se otorgan en las Notarias, bajo la condicion de pagar el precio, una vez que los titulos estén inscritos en el Conservador de Bienes a nombre del comprador. Por su parte, en las ventas al contado se suele pactar como condiciones tambien, el que los titulos se encuentren sin gravámenes de ninguna especie y que se exhiba un certificado de dominio vigente a nombre del comprador, para la entrega de los documentos al vendedor.
En este sentido, los titulos de creditos que se dejan en custodia, suelen ser vale vistas. Lo anterior, porque el vale vista representa una suma de dinero emitida por el tomador (el comprador) en favor del beneficiario, y garantiza de manera cierta la disponibilidad del dinero.
¿Qué documentos debe tener a la vista respecto del vendedor en una compraventa de inmuebles?
Los siguientes:
- Fotocopia del carnet de identidad
- Certificado de matrimonio del vendedor, en su caso; o bien, una declaración jurada por 2 testigos ante un Notario, de ser el vendedor soltero.
- En caso de ser persona jurídica el vendedor, se requiere: a) Copia de la escritura de constitución de la sociedad y de su extracto en el Diario Oficial, o bien de la copia del acto de constitución de empresa en un dia; b) Certificado de vigencia y de poderes, emitido por el Conservador de Bienes Raíces del CBR respectivo, en su caso, o bien extraido desde el portal de empresa en un dia; c) Acta que de cumplimiento, en caso de ser Sociedades Anonimas, que de cumplimiento de las formalidades del art. 57 de la Ley 18.046.
¿Qué documentos debe tener a la vista respecto del comprador en una compraventa de inmuebles?
Los siguientes:
- Títulos, contratos e inscripciones de dominio de los últimos 10 años ante Notarias y CBR
- Copia de la Inscripción de dominio ante el CBR actualmente vigente.
- Certificado de Hipotecas y Gravámenes emitidos por el CBR.
- Certificado de no expropiación y declaración de utilidad pública otorgado por la DOM de la respectiva municipalidad y/o Serviu.
- Certificado de avalúo fiscal detallado emitido por el SII
- Certificado de deuda de contribuciones de Tesorerías
- Certificado de informaciones previas emitida por la DOM de la municipalidad respectiva.
- Certificado de recepcion final de obras, emitida por la DOM de la municipalidad respectiva.
- Resolución municipal que acoge la construcción al régimen de copropiedad otorgado por la DOM.
- Si la propiedaq esta afecta al regimen de copropiedad inmobiliaria, debe requerirse: a) Certificado de deuda de gastos comunes; b) Reglamento de Copropiedad y su respectiva inscripcion ante el CBR respectivo.
- Si la propiedad es rural y esta subdividido ver este articulo.
- Planos agregados ante el CBR en su caso
- Cualquier otro antecedente.
¿Qué documentacion debe enviarse, y realizarse ante el Notario en una compraventa de inmuebles, al momento de firmar el contrato?
Debe:
- Enviarse el borrador del contrato a la Notaria respectiva: Lo anterior a efectos de celebrar el contrato conforme al tenor de lo requerido. En lo posible que sea redactada por abogado habilitado, y que se pague el precio del contrato mediante vale vistas con cartas de instrucciones notariales, conforme a lo que indicamos.
- Debe acreditarse, el encontrarse pagadas las contribuciones: Lo anterior, porque conforme a los arts. 74 y ss. del Codigo Tributario, es necesario para que el notario autorice la escritura.
- Debe firmarse el F2890: Lo anterior para efectos Tributarios.
Compraventa de inmuebles con garantías otorgados por Bancos e Instituciones Financieras
En estos casos, la coordinación la hace la respectiva institución. En este sentido, ha de comparecer la institución con miras a que en la escritura de compraventa se pague el remanente que pueda quedar de la hipoteca u otra garantía, y autorice a que se alce el respectivo gravamen.
Por su parte, en este caso suelen darse cartas de instrucciones notariales para resguardar los intereses de todos los intervinientes involucrados.
En la praxis, implica los siguientes procesos y costos:
- La tasación del inmueble: El Banco o Institución FInanciera enviará un tasador adscrito a efectos de tasar el inmueble, y ver la viabilidad del negocio inmobiliario, a efectos de evaluar crediticiamente tanto al potencial deudor hipotecario, y el valor del inmueble. (El valor es desde las 2 UF)
- Estudio de titulos: Pasado el primer paso, el Banco por intermedio de sus abogados, realizará el estudio de titulos, para analizar los antecedentes del inmueble, y ver si puede en definitiva hacerse la compraventa. (El Valor es de entre 4 y 6 UF)
- La redacción del contrato y Notaría: El Notario por la firma suele cobrar entre 4 y 5 UF, y el impuesto de timbres asciende al 0,4% del valor del crédito hipotecario. Si se trata de una vivienda DFL 2 (las cuales no superan los 140 metros cuadrados), se debe pagar solo el 0,2% y hasta dos años contando desde la fecha de recepción final municipal de la vivienda.
- Inscripción en el Conservador de Bienes Raices: La cual tiene un costo del 0,8% del precio de la compraventa.
La promesa de compraventa inmobiliaria
En conexion con lo expresado, un contrato de promesa de compraventa, puede preparar una compraventa. Es frecuente en la practica inmobiliaria, la celebracion de esta clase de contratos de manera previa con miras a asegurar determinadas condiciones, previas a la compraventa definitiva.
¿Se puede vender un inmueble hipotecado?
No obstante la constitución de la hipoteca, el dueño del inmueble conserva las facultades inherentes al dominio, esto es las de usar, gozar y disponer del inmueble hipotecado.
El artículo 2415 CC le autoriza expresamente para disponer del inmueble hipotecado e incluso más, le reconoce esta facultad no obstante cualquier estipulación en contrario. Si se llegare a estipular que el dueño del inmueble gravado con hipoteca no puede enajenarlo, semejante pacto adolecería de nulidad absoluta por objeto ilícito (artículos 1466 y 1682 CC)
Consideraciones en torno a la capacidad, quienes pueden y no pueden celebrar esta clase de contratos.
No pueden celebrar esta clase de contratos segun el art. 1796 CC:
- Los cónyuges no separados judicialmente, no pueden hacerse contratos reciprocamente.
- El padre o madre y el hijo sujeto a patria potestad, no pueden hacerse contratos reciprocamente.
Por su parte, pueden celebrar esta clase de contratos para vender “a los administradores de establecimientos públicos vender parte alguna de los bienes que administran, y cuya enajenación no está comprendida en sus facultades administrativas ordinarias; salvo el caso de expresa autorización de la autoridad competente.” (art. 1797 CC)
Por su parte, pueden celebrar esta clase de contratos para comprar “el empleado público se prohíbe comprar los bienes públicos o particulares que se vendan por su ministerio; y a los jueces, abogados, procuradores o escribanos los bienes en cuyo litigio han intervenido, y que se vendan a consecuencia del litigio; aunque la venta se haga en pública subasta” (art. 1798 CC)
Pactos que pueden establecerse
Sin perjuicio de que el objetivo es la venta y traspaso del dominio del inmueble, las partes pueden perfectamente en virtud de su autonomía privada, pactar lo que quieran.
No obstante, en la praxis, cobra lugar un lugar de importancia, el pacto de retroventa, el que puede definirse como “aquel pacto en que el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se estipulare, o, en defecto de esta estipulación, devolviendo el precio recibido del comprador, dentro del plazo estipulado.”
¿Se requiere la firma de la mujer o el marido para una compraventa de inmuebles?
Depende del régimen matrimonial de las partes. Luego, si hay sociedad conyugal, se requiere firma del marido para que la mujer pueda vender bienes propios (ej. aquellos dejados de una herencia). Asimismo, la mujer ha de firmar cuando se pretenda vender un bien inmueble adquirido durante la vigencia de la sociedad conyugal. Si se contraviene, existe nulidad del acto.
La mujer no necesita autorización, respecto de contratos que se hagan dentro de la esfera de su patrimonio reservado.
La compraventa como especie o cuerpo cierto y la compraventa atendido lo indicado en los deslindes respecto de predios rústicos.
La entrega de un predio rústico es distinta según la forma en que se venda y los predios de esta naturaleza pueden venderse en dos formas:
A. Como especie o cuerpo cierto: La regla general es que los predios se venden como especie o cuerpo cierto, esto es, sin relación a su cabida. Ahora bien cuando el predio se vende como especie o cuerpo cierto, ella puede hacerse en dos formas:
- Sin señalamiento de linderos: Si el predio se vende sin señalamiento de linderos, nada puede reclamar el comprador y cualquiera extensión que se le entregue implicará el cumplimiento de la obligación del vendedor (artículo 1833 inciso 1 CC)
- Con señalamiento de linderos: La venta con señalamiento de linderos es la forma usual (se indican los deslindes del predio). En este caso el vendedor debe entregar toda la extensión comprendida entre los deslindes, artículo 1833 inciso 2 CC.
B. Con relación a su cabida: La venta se hace en relación con la cabida en aquellos casos en que el contrato de venta se expresa, de cualquier modo, la extensión, superficie o cabida del predio, salvo cuando no obstante haberse ella señalado, las partes estipulan expresamente que no habrá cuestión por la diferencia entre la cabida declarada y la cabida real, artículo 1831 CC.
Que ocurre respecto de los predios rurales y el loteo de terrenos
Te invitamos a revisar nuestros posts de subdivisión de predios rusticos y de loteo de terrenos
La compraventa simulada
Es frecuente en la praxis que entre parientes o cercanos, con miras a evitar pagos de impuestos a la herencia o bien, discusiones en torno a si se esta en presencia de una donación encubierta, realicen una compraventa simulada en donde dan por pagado un supuesto precio, transfiriendo el inmueble.
Estas operaciones ideológicamente falsas a priori, no son ilegales, pero pueden ser cuestionadas tributariamente, y en muchos casos encubren una donación sobre la cual, no se practicó la denominada insinuación de donaciones, que es una gestión que se realiza ante un Juzgado Civil, que en definitiva importa una autorización de esta.
En el peor de los casos, estas operaciones, mal planificadas o llevadas, pueden llevar a un delito (art. 471 Código Penal).
Impuestos asociados
En este sentido:
Las compraventas con subsidios habitacionales
En materia habitacional, los subsidios que entrega el Minvu permiten comprar, construir, arrendar, mejorar el entorno o ampliar una vivienda, y pueden ser utilizados en sectores urbanos y rurales, siendo los mas destacados el DS1 y el DS19
Con el subsidio automático DS19 puedes comprar una vivienda nueva con un valor máximo de 2.800 UF. En cuanto al subsidio DS1 te permite comprar una vivienda que va desde las 1.100 UF hasta las 2.200 UF. Todo esto variando según cada tramo y la zona geográfica donde quieras comprar tu vivienda.
Tenga presente no obstante, que en materia de sociedad conyugal, se han presentado inconvenientes, respecto a la situacion del inmueble, y en materia de liquidacion de esta. Mas info aqui
En Clark & Cia. Abogados, podemos ayudarte!